Para los jóvenes alquilar es mejor que comprar un piso
Muchas veces tengo la oportunidad de escuchar de parejas jóvenes y también de sus padres la siguiente afirmación: cuando alquilas un apartamento, te quedas sin nada de dinero, mientras que cuando compras un apartamento mediante una hipoteca, terminas teniendo un apartamento. Por supuesto, esta es una afirmación completamente falsa. En este capítulo explicaremos por qué. Pero ya llegados a este punto vamos a adelantarnos y decir que la decisión de comprar o alquilar un apartamento está influenciada por consideraciones tanto económicas como personales. La parte principal del capítulo girará en torno a la comprensión y el análisis de las consideraciones económicas. A continuación repasaremos brevemente el conjunto de consideraciones personales que no se deben ignorar.
viabilidad económica
Para fines explicativos, usaremos la siguiente historia: dos amigos Avraham y Benjamin, que actualmente viven con sus padres, están interesados en mudarse a su propio apartamento. Avraham quiere comprar un apartamento y Benjamín quiere alquilarlo. En ese momento se ofrecen 2 apartamentos idénticos en el número 20 de la calle Bialik, segundo piso.
Uno en venta por $150.000 y el otro en alquiler por $500 mensuales.
Ambos amigos trabajan en la misma empresa de informática. Cada uno de ellos gana 2.500 dólares netos al mes (30.000 dólares al año) y ya ha acumulado ahorros de 100.000 dólares (parte de ellos de una herencia). Los ahorros se invierten en un plan de ahorro que rinde un interés del 5% anual. Para guardar esto se llama: los ahorros el original Examinaremos más adelante cuál de los integrantes será más rico dentro de 12 años, en cada uno de los 3 escenarios que presentaremos. En cada uno de los escenarios, Avraham contrata una hipoteca por un período de 12 años a una tasa de interés del 5%, que se reembolsa en 12 pagos iguales al final de cada año. Los escenarios se diferencian entre sí principalmente por el importe de la hipoteca que toma Avraham :
En el escenario 1- Avraham obtiene una hipoteca por valor de 150.000 dólares y todos los ahorros originales permanecen en el banco.
en el escenario 2 – Avraham obtiene una hipoteca por un monto de $100 mil y paga $50 mil de los ahorros originales.
en el escenario 3 – Avraham obtiene una hipoteca por valor de 50.000 dólares y paga 100.000 dólares de los ahorros originales.
Antes de seguir adelante, primero explicaremos una tabla llamada Tablero de eliminación.
Un cronograma de liquidación es una tabla que detalla cómo se supone que debemos pagar (liquidar) un préstamo que recibimos. La tabla recoge el número de pagos que tenemos que abonar, su fecha y el importe del pago en cada momento. Además, la tabla enumera cuánto de cada pago se destina al pago del principal y cuánto al pago de intereses. En el siguiente ejemplo presentaremos un cronograma de liquidación donde reembolsamos el préstamo en 5 pagos iguales.
Ejemplo:
Recibimos un préstamo del banco por un monto de $100,000, con una tasa de interés anual del 10%, a pagar en 5 pagos iguales al final de cada año. El empleado del banco calculó para nosotros un cronograma de liquidación para el préstamo que se muestra en la Tabla 1. Según el cronograma de liquidación, debemos pagar $26,380 cada año (columna 3).
Tabla 1 – Calendario de eliminación (los datos están en $)
Seguiremos la fila número 1 a lo largo de las 6 columnas.
Datos de la fila 1
|
||
| Columna 1- | un año El año al que nos referimos. | [1 ראשונה] |
| Columna 2- | Monto del fondo al comienzo del año. | |
| Columna 3- | Monto del pago anual (pagado al final del año) | |
| columna 4- | el monto de los intereses. La parte del pago anual destinada al pago de intereses (10% sobre el saldo del fondo al comienzo de ese año) | |
| columna 5- | El importe del fondo. La parte del pago anual destinada al reembolso del principal (columna 3 menos columna 4) | [16,380] |
| columna 6- | El monto principal después del pago anual. | |
Una tabla de liquidación donde los pagos son iguales se llama tabla Spitzer , llamada así en honor a su inventor. El gráfico de Spitzer es muy común en la industria hipotecaria y lo usaremos en nuestros escenarios.
Comentario:
- Los montos en la tabla están redondeados a dólares enteros. Por lo tanto, el saldo al final del quinto año es 2 – (el banco supuestamente nos cobró 2 dólares más y nos los debe). Si los importes de la tabla no se redondearan, el saldo sería exactamente 0. Incluso en todos los ejemplos de las tablas de liquidación siguientes, habrá un saldo insignificante al final del período como resultado del redondeo de los importes.
- En este capítulo no aprenderá cómo el empleado del banco calculó el monto de pago anual en la tabla Spitzer . Pero se da a entender que tiene un folleto con la ayuda del cual elabora el cronograma de eliminación.
Características importantes del plato Spitzer.
- Todos los pagos son iguales.
- El componente de interés del pago anual disminuye de un pago a otro.
- El componente de fondo del pago anual aumenta de pago en pago.
Nota: En nuestro ejemplo, para simplificar la explicación, los pagos se realizan una vez al año. En realidad, se acepta que los pagos se realicen una vez al mes o trimestralmente.
Escenario 1 referencia a Abraham
- Obtiene una hipoteca de 150.000 dólares que paga en 12 pagos anuales iguales. La tabla 2 muestra la tabla Spitzer para esta hipoteca. El pago anual es de $16,924.
- Como se mencionó, su salario neto anual es de 30.000 dólares al año. a la luz de esto su salario El dinero libre (después de pagar la hipoteca) es de $13,076 y decide usarlo todo para el consumo actual.
Tabla 2 – Tabla Spitzer
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Para simplificar los cálculos en todos los escenarios, supongamos que:
- El monto que cada uno de los integrantes refiere al consumo actual no cambia de escenario a escenario y es de $13.076.
- El ahorro anual, si lo hubiera, se deposita durante el año en una cuenta corriente sin intereses y recién a partir de fin de año se transfiere a un plan de ahorro con una tasa de interés del 5%.
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El panorama del patrimonio de ambos al cabo de 12 años
Tabla 3
Escenario 2
Una referencia a Abraham
- Avraham toma una hipoteca de $100 mil y completa con sus ahorros originales $50 mil. La tabla 4 muestra la tabla Spitzer para esta hipoteca. El rendimiento anual: 11.283.000.
- El salario anual de Avraham se divide de la siguiente manera:
Para pago de hipoteca $11,283
$13,076 para consumo actual
para ahorrar $5,641 (saldo)
Un total de $ 30.000
Tabla 4 – Tabla desecho
El panorama del patrimonio de ambos al cabo de 12 años
Tabla 5
Escenario 3
Una referencia a Abraham
- Avraham toma una hipoteca de 50.000 dólares. y completa con sus ahorros originales $100k. La tabla 6 muestra la tabla Spitzer para esta hipoteca. El reembolso anual es de 5.641 dólares.
- Su salario anual se divide de la siguiente manera:
Para pagar la hipoteca $5,641
Consumo actual $13,076
Ahorros $11,284
Un total de $ 30.000
Tabla 6
Una instantánea de ambos al final de 12 años
Tabla 7
conclusiones de una mirada primero
- Los 3 escenarios antes mencionados basados en datos realistas, a los que llamaremos: Datos El mercado infla la afirmación de que el inquilino pierde todos los pagos del alquiler mientras que el comprador de un apartamento con una hipoteca finalmente tiene un apartamento. Es importante recordar el dicho. nada comidas gratis
- El banco concede a Avraham una hipoteca por la que exige el pago total expresado en una tasa de interés del 5% anual (sobre el saldo del principal), de la misma manera que el propietario concede a Benjamín el derecho a utilizar su apartamento por un alquiler de 500 dólares al mes. .
- Los resultados que obtuvimos en los 3 escenarios, por supuesto, se ven afectados. de mi parte el mercado Si los datos del mercado hubieran cambiado de tal manera que el alquiler se hubiera encarecido a $600 mensuales (en lugar de $500) y el interés en los planes de ahorro hubiera disminuido al 4% anual (en lugar del 5%) los resultados habría mejorado a favor del comprador del apartamento (Abraham), como se verá inmediatamente. A efectos de explicación nos referiremos a dos alternativas de Datos Mercado .
Alternativa 1: 500 NIS. Interés del 5%. Alternativa 2: 600 NIS. 4% de interés.
Las tablas 1 y 2 muestran la situación de Avraham y Benjamín, al final de 12 años, en cada uno de los 3 escenarios.
Donde: Tabla 1 – se refiere a los datos de mercado de la alternativa 1.
Tabla 2 – se refiere a los datos de mercado de la alternativa 2.
una foto situación los activos de los 2 amigos al final de 12 años . En cada uno de los 3 escenarios
Cuadro 1 – Datos de mercado: 500 NIS al mes. Tasa de interés del 5% (Alternativa 1).
Tabla 2 – Datos de mercado: $600 mensuales 4% de interés (Alternativa 2).
Si nos refiriéramos a otra alternativa (alternativa 3) donde las cifras del mercado son: $400 mensuales y la tasa de interés es del 7%, los resultados al final de 12 años serían a favor del inquilino.
Datos adicionales a considerar
- En todos los escenarios supusimos que los precios de los apartamentos se mantendrían estables durante todo el período, pero en la práctica, basándose en datos anteriores del mercado de apartamentos, es más correcto suponer que los precios de los apartamentos aumentarán en promedio a una tasa de alrededor del 2% anual en términos reales. plazos, y por otro lado, el desgaste y la obsolescencia deberán deducirse del valor del apartamento a la tasa
de alrededor del 0,75% anual. Por lo tanto, es correcto agregar alrededor del 1,25% anual al alquiler (= $1.875). - Hay que recordar que el aumento medio es del 1,25% anual. Hay períodos en los que los precios de los apartamentos bajan, incluso con fuerza. Además de años en los que los precios de los apartamentos aumentan a un ritmo pronunciado (5%). Además, hay áreas en las que los precios bajan en un año determinado, incluso cuando el mercado inmobiliario en su conjunto sube y, por supuesto, también hay casos opuestos.
- La compra y venta de un piso va acompañada de gastos económicos que varían entre el 3-4% de su precio.
- Gastos corrientes que corresponden al propietario del apartamento.
- Honorarios de intermediación. Un comprador y vendedor de un apartamento paga entre el 1 y el 2% del valor del apartamento, mientras que un inquilino paga alrededor de 600.000 al mes durante el primer año.
- Quienes compran un apartamento mediante una hipoteca en realidad invierten parte o la totalidad de sus ahorros en el apartamento. El comprador del apartamento espera que el valor del apartamento aumente con los años y le proporcione un beneficio mayor del que podría obtener de otras formas. Pero definitivamente existen inversiones alternativas que generarán mayores ganancias, como por ejemplo:
- Invertir en educación (= capital humano) (el suyo/o el de sus hijos) Invertir en capital humano ha demostrado ser extremadamente rentable en los últimos años. En opinión del autor, con el tiempo es mucho mejor que invertir en apartamentos. El capital humano es la causa principal de la creciente brecha salarial a favor de los educados.
- Invertir en empresas inmobiliarias cotizadas Invertir en ellas no implica diversos gastos que acompañan a la compra y venta de un apartamento.
- Inversión en lotes. Por lo general, cuando los precios de los apartamentos suben, los precios de los lotes suben más y viceversa cuando los precios de los apartamentos bajan.
- Inversión en negocios.
- Inversión en un plan de ahorro.
Consideraciones no financieras de ser propietario de un apartamento
para:
- Te sentiste seguro. Tienes un techo sobre ti.
- Diseño interior a su gusto: para los inquilinos normalmente no merece la pena invertir grandes sumas de dinero en el diseño del apartamento.
contra:
- La necesidad de cambiar de apartamento a menudo como consecuencia del hacinamiento, el cambio de lugar de trabajo, el cambio de entorno, etc. Hoy en día, un apartamento medio se cambia una vez cada 8 a 10 años.
- Cada cambio de apartamento (venta + compra) conlleva unos gastos que alcanzan alrededor del %-6% de su valor.
y para concluir
- El objetivo del capítulo era únicamente aclarar que, desde un punto de vista financiero, comprar un apartamento no es en ningún caso mejor que alquilarlo. Hay situaciones en las que lo es y hay situaciones en las que no lo es.
- Para muchas personas, comprar un apartamento es la transacción más importante que realizarán en su vida. Es deseable que examinen cuidadosamente los efectos y consecuencias de la compra en su curso de vida durante una o dos generaciones futuras.