¿Cuándo empiezas a hablar de una hipoteca?
El tema de la búsqueda de piso, ya sea en el mercado libre o mediante precio de inquilino, es bastante agotador, no es necesario prepararse para una hipoteca antes de empezar a buscar la propiedad. La cuestión de los tipos de interés de los bancos también cambia de un momento a otro, y una u otra aprobación por parte del banco para una hipoteca sólo es válida durante 12 días, y esto después de la ampliación del plazo por parte del Banco de Israel.
Cuando comienza a buscar una propiedad y quiere saber qué se puede comprar, realmente puede verificar el capital existente, incluida la ayuda de la familia, los fondos de capacitación que se pueden canjear y cosas similares. Para una primera hipoteca, el banco puede facilitar hasta un 75 por ciento de financiación para que se pueda calcular el presupuesto del inmueble deseado, ya sea agotando totalmente el patrimonio (menos recomendable porque hay otros gastos asociados a la compra y también es necesario dejar algo de dinero para los gastos corrientes de la casa) o por agotamiento parcial. Al mismo tiempo que busca la propiedad, en principio debería obtener la aprobación de uno de los bancos, solo para estar seguro de que los bancos están con nosotros y que nuestros salarios son suficientes para el monto del préstamo y que no hay negros. elefantes bloqueando nuestro camino.
Encontramos la propiedad, ¿y ahora qué?
Desde el momento en que encontramos la propiedad y llevamos a cabo toda la diligencia debida del propietario o contratista, la inscripción en el registro Tabú y tomamos la decisión de presentar una oferta sobre la propiedad, realmente entramos en el camino práctico de la hipoteca. es una parte integral.
Esta es la etapa donde contratamos a un abogado inmobiliario que nos cobrará una tarifa aceptable del 0,5%-0,35% del coste de la propiedad y además condicionará la compra a recibir una hipoteca del banco para que no corramos ningún riesgo. si el banco tiene dificultades.
Inicie el proceso: no hay nada que temer.
En este punto se recomienda decidir si lo hacemos solos o utilizamos un asesor hipotecario. El significado de ir solo es comprender la cuestión de crear una combinación de rutas adaptada para ti, que en mi opinión es una de las cosas más importantes. De acuerdo con esta combinación, solicite ofertas de tipos de interés de varios bancos al mismo tiempo y utilice la mejor oferta para mejorar las condiciones frente a los bancos competidores y, al final, opte por la mejor oferta sin ningún sentimiento ni sentimiento por esto o ese banco o para tal o cual banquero. ¡Esa es toda la Torá!
Y en menor escala, por supuesto, hay que examinar los medios de financiación en comparación con las condiciones de pago. Si es un proyecto en construcción y las condiciones de pago son de acuerdo al avance de la construcción o si es un apartamento de segunda mano, el pago es completo y al final obtienes una llave.
- Por ejemplo: ¿Está todo el capital disponible hoy o hay ahorros o un fondo de capacitación que se pagará en el futuro?
- ¿Se transfirió dinero adicional de la familia a la cuenta con el fin de examinar el patrimonio?
- ¿Vale la pena pedir un préstamo puente o un préstamo de la compañía de seguros para mi fondo de educación?
- ¿Merezco beneficios del Ministerio de Vivienda?
- ¿Existen otras condiciones que ciertos bancos dan a determinadas poblaciones?
En definitiva, todas estas cosas y otras más pueden afectar notablemente al tipo de hipoteca que tomaremos.
¿Qué es una combinación y por qué es más importante que la tasa de interés?
No me malinterpreten, cualquier reducción en el interés hipotecario puede reducir el pago total en decenas de miles de shéquels y el pago mensual en cientos de shéquels, pero la combinación es más importante en mi opinión porque es un tipo de planificación que satisfaga las necesidades del prestatario. En Israel, los bancos permiten construir un cóctel de rutas, cada ruta se construye a partir de parámetros como un período de años, tipo de interés y una tasa de interés inicial o fija durante todo el período. En el extranjero la cuestión es más sencilla y no existen cócteles de rutas, al menos para los extranjeros que no tienen la ciudadanía.
Sin entrar en números y conceptos complejos, en Israel los tipos de interés se dividen en interés fijo e interés variable. Una tasa de interés fija es más alta pero no cambiará durante todo el período de la hipoteca. Un tipo de interés variable puede depender del índice, del tipo de interés preferencial del banco o del tipo de interés de las hipotecas que cambiará después de 5 o 10 años.
El principio es tratar de comprender en profundidad si nuestra edad nos permite crecer en términos de ingresos, si tenemos profesiones relativamente seguras, si en la industria a la que nos dedicamos existe un fondo de formación que se libera cada 6 años. y puedo cerrar parte de la hipoteca, si y cuando la familia crezca tendremos que renunciar a una parte de los ingresos de uno de mis hijos de la pareja? ¿Dentro de 10 a 15 años estaremos en la cima de nuestro florecimiento profesional y luego podrá decaer? Todo esto debe ser parte de nuestra decisión de construir rutas permanentes por 25 años o rutas mixtas, algunas de las cuales terminan después de 15 o 20 años, mientras que otras pueden continuar incluso por 30 años. Las rutas más cortas aliviarán significativamente el importe de la devolución después de 15 o 20 años, cuando seamos mayores y puede resultar difícil ganarnos la vida o encontrar un trabajo después del despido.
Un mayor rendimiento en el próximo período reducirá significativamente el monto del rendimiento total. ¿Tiene también una gran importancia el tipo de interés por la pista? Cuanto más sujeto a cambios esté el tipo de interés, mayor será el nivel de riesgo, por ejemplo: el índice puede subir, los intereses de las hipotecas pueden subir significativamente, especialmente después de muchos años en los que todos disfrutamos de intereses muy bajos sobre las hipotecas. En cambio, el interés fijo es más caro porque neutraliza el riesgo. Entonces, ¿cómo decidimos qué es lo correcto para nosotros?
¿Qué es un asesor hipotecario y debo contratar uno?
Un consultor hipotecario es una profesión que ha ganado popularidad en los últimos años cuando el mercado inmobiliario ha crecido significativamente. La industria aún no está completamente institucionalizada y hay muchos charlatanes en el campo. Al mismo tiempo, la industria tiene una asociación y una. certificado de certificación, por lo que es importante que si contrata a un consultor busque un consultor certificado. El consultor es alguien en su nombre a quien usted paga. Él y él deben analizar las necesidades de ambos cónyuges y de la familia y crear la combinación adecuada de rutas para ello. usted, no necesariamente el más barato, pero sí uno que encarna los riesgos que existen Al contratar una hipoteca, su trabajo es maximizar la combinación para usted. Luego, el asesor se acerca a los bancos y a sus contactos en los bancos en su nombre y solicita las tasas de interés para una o más de las combinaciones que usted acordó.
El consultor está obligado a ser objetivo y trabajar para usted y no para el banco. Un buen consultor sabe cómo obtener buenas ofertas, negociar ya en la etapa de oferta y utilizar una oferta para aprovechar otra. Un asesor aún mejor sabe acudir desde el principio a instituciones financieras que intentarán luchar por hacerse con la cartera y estarán dispuestas a ganar menos y dar mejores tipos de interés. Más allá de eso, hay bancos e instituciones financieras de las que muchos de nosotros no hemos oído hablar que otorgan préstamos hipotecarios para los cuales los clientes con un buen salario son considerados clientes preferentes. También existen en el mercado todo tipo de programas de ayuda para parejas jóvenes a tipos de interés muy bajos. Un buen asesor debe saber dirigirte a todos los beneficios de los bancos y del Ministerio de Vivienda para maximizar la hipoteca.
¿Deberías contratar un consultor privado? Tu decides. Si cree que puede planificar la combinación, utilizar diferentes foros para obtener ayuda y encontrar los distintos beneficios, negociar tasas de interés y comprender los riesgos y beneficios que existen en una hipoteca, realmente no necesita un asesor. Si cree que necesita a alguien que comprenda y pueda brindarle valor agregado, definitivamente puede recurrir a un consultor en su nombre.
Los bancos, las ofertas y el consultor
Para ser honesto, con todos mis conocimientos en el campo, contraté a un asesor hipotecario que recibió una calificación alta en uno de los sitios web de comparación. No la conocía antes. Como la mayoría de nosotros, no estaba feliz de pagar varios miles de shekels por una consulta. Es molesto y especialmente injustificado que se sume a los demás gastos asociados al apartamento.
Cuando fui a los bancos por mi cuenta, viste que combinan la etapa de aprobación en principio con una combinación básica y tasas de interés «iniciales», alegando que es sólo para fines de aprobación. La combinación incluía 3 canales con igual peso del monto del préstamo y tasas de interés iniciales para la aprobación que se mejorarán más adelante. Rápidamente me di cuenta de que si cambio la combinación, habrá que rehacer toda la aprobación, y las tasas de interés iniciales son un mal punto de partida desde el cual la mejora, por alta que sea, comenzó en un mal punto. Conocí por primera vez al consultor que contraté hace unos meses en un negocio anterior que no funcionó, y ya entonces me di cuenta de lo mucho que no entiendo los beneficios que existen en el mercado, como un préstamo de la compañía de seguros a expensas de un fondo de formación en lugar de liberar el dinero, sobre la elegibilidad del Ministerio de Vivienda, sobre un banco que da 50.000 NIS sin intereses, y cuánto Su conocimiento del campo me da un mejor punto de partida. En resumen, le pagué (no felizmente) 6.000 NIS + IVA, pero calculo que en mi caso gané cerca de 75.000 NIS en total.
En conclusión
La hipoteca no es el tema más comprensivo del mundo para la mayoría de nosotros, pero hoy entiendo que tampoco da tanto miedo. Hay un proceso por seguir. Es importante planificar adecuadamente los pagos y saber negociar bien y conocer los beneficios para poder conseguir un buen trato. Al final firman (muchas firmas y varios certificados que hay que traer) y se acabó. Lo vemos en la impresión del banco todos los meses, pero vivimos en nuestro propio apartamento. (en mi caso para inversión). También es importante señalar que se recomienda seguir el monto de la hipoteca y las tasas de interés que cambian en cada etapa y ver si es posible mejorar en las estaciones de salida o en el proceso de facturación. Tampoco en este caso hay que dormirse en los laureles.
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*Esto no pretende ser un consejo para contratar una hipoteca.
Para leer más: La hipoteca: una explicación general del libro Chacham Al Zavit
