Gençler için kiralamak daire satın almaktan daha iyi
Çoğu zaman genç çiftlerden ve ayrıca ebeveynlerinden şu iddiayı duyma fırsatım oluyor: Bir daire kiraladığınızda paradan hiçbir şey kalmaz, ipotekli bir daire satın aldığınızda ise paradan hiçbir şey kalmaz. bir daire. Bu elbette tamamen yanlış bir iddiadır. Bu bölümde nedenini açıklayacağız. Ancak bu aşamada zaten bir daire satın alma veya kiralama kararının hem ekonomik hem de kişisel değerlendirmelerden etkilendiğini söyleyeceğiz. Bölümün ana kısmı ekonomik hususların anlaşılması ve analiz edilmesi etrafında dönecek. Daha sonra göz ardı edilmemesi gereken kişisel hususları kısaca gözden geçireceğiz.
ekonomik yaşayabilirlik
Açıklama amacıyla şu hikayeyi kullanacağız: iki arkadaş Şu anda ebeveynleriyle birlikte yaşayan Avraham ve Benjamin, kendi evlerine taşınmakla ilgileniyorlar. Avraham bir daire satın almak istiyor, Benjamin ise kiralamak istiyor. O dönemde Bialik Caddesi 20, ikinci katta birbirinin aynısı 2 daire sunuluyor.
Biri 150.000$ ‘a satılık, diğeri aylık 500$’ a kiralık.
Her iki arkadaş da aynı bilgisayar şirketinde çalışıyor. Her biri ayda net 2500 dolar (yılda 30 bin dolar) kazanıyor ve halihazırda 100.000 dolar biriktirmiş durumda (bunun bir kısmı mirastan geliyor). Tasarruflar, yılda %5 faiz getiren bir tasarruf planına yatırılır. Bunu kaydetmek için denir: tasarruf orijinal Sunacağımız 3 senaryonun her birinde, 12 yıl sonra hangi üyenin daha zengin olacağını daha sonra inceleyeceğiz. Senaryoların her birinde Avraham, her yıl sonunda 12 eşit ödemeyle geri ödenen %5 faiz oranıyla 12 yıllık bir ipotek alıyor. Senaryolar Avraham’ın aldığı ipotek miktarı açısından birbirinden farklılık gösteriyor:
Senaryo 1’de- Avraham 150 bin dolar tutarında ipotek alıyor ve tüm orijinal birikimler bankada kalıyor.
senaryo 2’de – Avraham 100 bin dolar tutarında ipotek alıyor ve orijinal birikimlerden 50 bin dolar ödüyor.
senaryo 3’te – Avraham 50 bin dolar tutarında ipotek alıyor ve orijinal birikimlerden 100 bin dolar ödüyor.
İlerlemeden önce, ilk olarak adı verilen bir tabloyu açıklayacağız. İmha panosu.
Ödeme planı, aldığımız bir krediyi nasıl geri ödememiz (ödememiz) gerektiğini gösteren bir tablodur. Tablo, ödememiz gereken ödemelerin sayısını, tarihlerini ve her defasındaki ödeme tutarını listeler. Ayrıca tabloda her bir ödemenin ne kadarının anapara ödemesine, ne kadarının faiz ödemesine yönlendirildiği de listelenmektedir. Aşağıdaki örnekte, krediyi 5 eşit ödemede geri ödeyeceğimiz bir ödeme planı sunacağız.
Örnek:
Bankadan 100.000 Dolar tutarında, yıllık faiz oranı %10 olan ve her yılın sonunda olmak üzere 5 eşit taksitte geri ödenecek bir kredi aldık. Banka memuru bizim için Tablo 1’de gösterilen kredi için bir ödeme planı hesapladı. Ödeme planına göre her yıl 26.380 $ geri ödememiz gerekiyor (sütun 3).
Tablo 1 – İmha planı (veriler $ cinsindendir)
6 sütunun tamamı boyunca 1 numaralı satırı takip edeceğiz.
1. satır verileri
|
||
| Sütun 1- | bir yıl Bahsettiğimiz yıl | [1 ראשונה] |
| Sütun 2- | Sene başındaki fon tutarı | |
| Sütun 3- | Yıllık ödeme tutarı (yıl sonunda ödenen) | |
| sütun 4- | faiz tutarı. Yıllık ödemenin faiz ödemesine yönelik kısmı (o yılın başındaki fon bakiyesinin %10’u) | |
| sütun 5- | Fonun tutarı. Yıllık ödemenin anapara geri ödemesine yönelik kısmı (sütun 3 eksi sütun 4) | [16,380] |
| sütun 6- | Yıllık ödemeden sonraki anapara tutarı | |
Ödemelerin eşit olduğu bir ödeme tablosuna, mucidinin adını taşıyan Spitzer tablosu adı verilir. Spitzer grafiği ipotek sektöründe çok yaygındır ve bunu senaryolarımızda kullanacağız.
Yorum:
- Tablodaki tutarlar tam dolara yuvarlanmıştır. Dolayısıyla beşinci yılın sonunda bakiye 2 – (bankanın bizden 2 dolar fazla aldığı ve bize borcu olduğu söyleniyor). Tablodaki tutarlar yuvarlanmasaydı bakiye tam olarak 0 olurdu. Aşağıdaki takas tablosu örneklerinin tamamında dahi tutarların yuvarlanması sonucu dönem sonunda ihmal edilebilir bir bakiye oluşacaktır.
- Bu bölümde banka memurunun yıllık geri ödeme tutarını Spitzer tablosunda nasıl hesapladığını öğrenmeyeceksiniz. Ancak imha programını oluşturduğu bir kitapçığa sahip olduğu ima ediliyor.
Spitzer plakasının önemli özellikleri
- Tüm ödemeler eşittir.
- Yıllık ödemenin faiz bileşeni ödemeden ödemeye azalır.
- Yıllık ödemenin fon bileşeni ödemeden ödemeye artıyor.
Not: Örneğimizde anlatım kolaylığı açısından ödemeler yılda bir kez yapılmaktadır. Gerçekte ödemelerin ayda bir veya üç ayda bir yapılması kabul edilmektedir.
Senaryo 1’de İbrahim’e referans
- 150 bin dolarlık bir ipotek alıyor ve bunu yıllık 12 eşit taksitte geri ödüyor. Tablo 2 bu ipotek için Spitzer tablosunu göstermektedir. Yıllık geri ödeme 16.924 dolardır.
- Daha önce de belirtildiği gibi, yıllık net maaşı 30.000 dolardır. bunun ışığında onun maaşı Bedava para (ipoteği ödedikten sonra) 13.076 dolardır ve bu paranın tamamını cari tüketim için kullanmaya karar verir.
Tablo 2 – Tablo Spitzer
[mks_highlight color=”#dd9933″]
Tüm senaryolarda hesaplamaların basitliği için şunu varsayalım:
- Üyelerin her birinin cari tüketime ilişkin ifade ettiği tutar senaryodan senaryoya değişmemekte olup 13.076 ABD dolarıdır.
- Yıllık birikimler varsa yıl içinde faizsiz olarak cari hesaba yatırılır ve ancak yıl sonundan itibaren %5 faiz oranıyla birikim planına aktarılır.
[/mks_highlight]
Her ikisinin de 12 yılın sonundaki mal varlıklarının resmi
Tablo 3
Senaryo 2
İbrahim’e atıf
- Avraham 100 bin dolarlık bir ipotek alıyor ve orijinal birikiminden 50 bin doları tamamlıyor. Tablo 4 bu ipotek için Spitzer tablosunu göstermektedir. Yıllık getiri – 11.283 bin.
- Avraham’ın yıllık maaşı şu şekilde bölünüyor:
Mortgage geri ödemesi için 11.283$
Mevcut tüketim için 13.076 $
5.641 $ (bakiye) tasarruf etmek için
Toplam 30.000 $
Tablo 4 – Tablo imha etmek
Her ikisinin de 12 yılın sonundaki mal varlıklarının resmi
Tablo 5
Senaryo 3
İbrahim’e atıf
- Avraham 50 bin dolarlık ipotek alıyor. Ve orijinal birikiminden 100 bin doları tamamlıyor. Tablo 6 bu ipotek için Spitzer tablosunu göstermektedir. Yıllık geri ödeme – 5.641 dolar.
- Yıllık maaşı şu şekilde bölünmüştür:
5.641 $’lık ipoteği geri ödemek için
Mevcut tüketim 13.076$
Tasarruf 11.284$
Toplam 30.000 $
Tablo 6
Her ikisinin de 12 yılın sonundaki anlık görüntüsü
Tablo 7
sonuçlar bir bakıştan Birinci
- Yukarıda bahsettiğimiz gerçekçi verilere dayanan 3 senaryoya şunlar diyeceğiz: Veri Piyasa, kiracının tüm kira ödemelerini kaybettiği, ipotekli daire alıcısının ise sonunda bir daireye sahip olduğu iddiasını şişiriyor. Şu sözü hatırlamak önemli Hiçbir şey yemekler özgür
- Banka, Avraham’a yıllık %5 faiz oranıyla (anapara bakiyesi üzerinden) tam ödeme talep ettiği bir ipotek veriyor; tıpkı ev sahibinin Benjamin’e dairesini aylık 500 dolarlık bir kira karşılığında kullanma hakkı vermesi gibi. .
- 3 senaryoda elde ettiğimiz sonuçlar elbette etkileniyor benden pazar Piyasa verileri, kiranın ayda 600 dolara (500 dolar yerine) yükseleceği şekilde değişseydi ve tasarruf planlarına olan ilgi yıllık %4’e (%5 yerine) düşseydi, sonuçlar hemen görüleceği gibi, daireyi satın alan İbrahim’in lehine gelişme olurdu. Açıklama amacıyla iki alternatife değineceğiz: Veri Pazar .
Alternatif 1 – NIS 500. Faiz %5. Alternatif 2 – NIS 600. %4 faiz.
Tablo 1 ve 2, 3 senaryonun her birinde Avraham ve Benjamin’in 12 yılın sonundaki durumunu göstermektedir.
Burada: Tablo 1 – alternatif 1’in piyasa verilerini ifade eder.
Tablo 2 – alternatif 2’nin piyasa verilerini ifade eder.
bir resim durum varlıklar 2 arkadaştan 12 yılın sonunda . 3 senaryonun her birinde
Tablo 1 – Piyasa verileri: Aylık 500 NIS. Faiz oranı %5 (Alternatif 1).
Tablo 2 – Piyasa verileri: Ayda 600$ faiz (Alternatif 2).
Piyasa verilerinin aylık 400 dolar, faiz oranının ise %7 olduğu başka bir alternatife (alternatif 3) yönelecek olursak, 12 yıl sonunda sonuç kiracı lehine olacaktır.
Dikkate alınması gereken ek veriler
- Tüm senaryolarda daire fiyatlarının dönem boyunca sabit kalacağını varsaydık ancak pratikte geçmiş daire piyasası verilerine dayanarak reel olarak daire fiyatlarının yılda ortalama %2 civarında artacağını varsaymak daha doğru olur. Diğer taraftan aşınma, yıpranma ve eskime oranları daire değerinden düşülmelidir.
yılda yaklaşık %0,75. Yani kiraya yıllık yaklaşık %1,25 (= 1.875 $) eklemek doğrudur. - Yıllık ortalama %1,25 oranında artışın olduğunu unutmamak gerekir. Daire fiyatlarının sert de olsa düştüğü dönemler vardır. Daire fiyatlarının keskin oranlarda (%5) arttığı yıllarla birlikte. Ayrıca herhangi bir yılda, konut piyasasının tamamı yükselse bile fiyatların düştüğü alanlar vardır ve elbette bunun tersi durumlar da vardır.
- Bir daire alıp satarken, fiyatının %3-4’ü arasında değişen finansman giderleri de beraberinde gelir.
- Daire sahibi için geçerli olan cari harcamalar.
- Aracılık ücretleri. Bir dairenin alıcısı ve satıcısı daire değerinin %1 ila 2’si arasında bir miktar öderken, daire kiracısı ilk yıl ayda yaklaşık 600.000 öder.
- İpotek yoluyla daire satın alanlar aslında birikimlerinin bir kısmını veya tamamını daireye yatırıyorlar. Daireyi satın alan kişi, dairenin değerinin yıllar geçtikçe artacağını ve kendisine başka yollarla elde edebileceğinden daha yüksek bir kâr sağlayacağını umuyor. Ancak daha yüksek kar getirecek alternatif yatırımlar kesinlikle vardır:
- Eğitime yatırım yapmak (= insan sermayesi) (kendisinin/veya çocuklarının) İnsan sermayesine yatırım yapmanın son yıllarda son derece karlı olduğu kanıtlanmıştır. Yazarın görüşüne göre zamanla apartman dairelerine yatırım yapmaktan çok daha iyidir. Beşeri sermaye, ücret farkının eğitimliler lehine genişlemesinin ana nedenidir.
- Borsada işlem gören emlak şirketlerine yatırım yapmak, bir dairenin alım satımına eşlik eden çeşitli masrafları içermez.
- Lotlara yatırım. Genellikle daire fiyatları arttığında arsa fiyatları da daha fazla artar ve daire fiyatları düştüğünde bunun tersi de geçerlidir.
- İşe yatırım.
- Bir tasarruf planına yatırım.
Bir daire sahibi olmanın finansal olmayan hususları
için:
- Kendinizi güvende hissettiniz. Üzerinizde bir çatı var.
- Zevkinize uygun iç tasarım – kiracılar için genellikle dairenin tasarımına büyük meblağlar yatırmaya değmez.
aykırı:
- Aşırı kalabalık, iş yeri değişikliği, ortam değişikliği vb. nedenlerden dolayı sık sık daire değiştirme ihtiyacı. Günümüzde ortalama bir daire 8-10 yılda bir değiştirilmektedir.
- Her daire değişikliği (satış + satın alma), değerinin yaklaşık %-6% ulaşan harcamaları içerir.
Ve sonuçlandırmak için
- Bu bölümün amacı yalnızca mali açıdan bakıldığında bir daire satın almanın her halükarda bir daire kiralamaktan daha iyi olmadığını açıklığa kavuşturmaktı. Öyle olduğu durumlar var, olmadığı durumlar da var.
- Birçok insan için daire satın almak hayatlarında yapacakları en önemli işlemdir. Satın almanın bir veya iki nesil sonraki yaşamları üzerindeki etkilerini ve sonuçlarını dikkatle incelemeleri arzu edilir.