بالنسبة للشباب، الإيجار أفضل من شراء شقة
أتيحت لي الفرصة في كثير من الأحيان أن أسمع من الأزواج الشباب وأيضًا من والديهم الادعاء التالي: عندما تستأجر شقة – ينتهي بك الأمر دون أن يتبقى أي شيء من المال، بينما عندما تشتري شقة من خلال الرهن العقاري، ينتهي بك الأمر إلى الحصول على شقة. وهذا بالطبع ادعاء كاذب تماما. وفي هذا الفصل سنشرح السبب. ولكن بالفعل في هذه المرحلة سنمضي قدمًا ونقول إن قرار شراء أو استئجار شقة يتأثر بالاعتبارات الاقتصادية والشخصية. وسيدور الجزء الرئيسي من الفصل حول فهم وتحليل الاعتبارات الاقتصادية. ثم سنستعرض بإيجاز مجموعة الاعتبارات الشخصية التي لا ينبغي تجاهلها.
الجدوى الاقتصادية
ولغرض الشرح سنستخدم القصة التالية: صديقان أفراهام وبنجامين، اللذان يعيشان حاليًا مع والديهما، مهتمان بالانتقال إلى شقتهما الخاصة. يريد أبراهام شراء شقة ويريد بنيامين استئجارها. في ذلك الوقت، تم عرض شقتين متطابقتين في 20 شارع بياليك، الطابق الثاني.
واحد للبيع بمبلغ 150 ألف دولار والآخر للإيجار بمبلغ 500 دولار شهريا.
كلا الصديقين يعملان في نفس شركة الكمبيوتر. يكسب كل واحد منهم 2500 دولارًا صافيًا شهريًا (30 ألف دولار سنويًا) وقد جمع بالفعل مدخرات بقيمة 100000 دولار (جزء منها من الميراث). يتم استثمار المدخرات في خطة ادخارية تدر فائدة بنسبة 5٪ سنويًا. لحفظ هذا يسمى: المدخرات الأصلي وسنتفحص لاحقًا أي من الأعضاء سيكون أكثر ثراءً خلال 12 عامًا، في كل من السيناريوهات الثلاثة التي سنقدمها. في كل من السيناريوهين، يحصل أبراهام على رهن عقاري لمدة 12 عامًا بمعدل فائدة 5%، يتم سداده على 12 دفعة متساوية في نهاية كل عام. تختلف السيناريوهات عن بعضها البعض بشكل رئيسي في مبلغ الرهن العقاري الذي يأخذه إبراهيم :
في السيناريو 1- حصل أبراهام على رهن عقاري بمبلغ 150 ألف دولار وتبقى جميع المدخرات الأصلية في البنك.
في السيناريو 2 – يحصل أفراهام على رهن عقاري بمبلغ 100 ألف دولار ويدفع 50 ألف دولار من المدخرات الأصلية.
في السيناريو 3 – يحصل أفراهام على رهن عقاري بمبلغ 50 ألف دولار ويدفع 100 ألف دولار من المدخرات الأصلية.
قبل أن نمضي قدمًا، سنشرح أولاً جدولًا يسمى لوحة التخلص.
جدول التسوية هو جدول يوضح بالتفصيل كيف من المفترض أن نسدد (سداد) القرض الذي تلقيناه. يبين الجدول عدد الدفعات التي يتعين علينا سدادها وتاريخها ومبلغ الدفع في كل مرة. بالإضافة إلى ذلك، يسرد الجدول المقدار الذي يتم توجيهه من كل دفعة إلى سداد أصل المبلغ والمبلغ الذي يتم توجيهه إلى دفعة الفائدة. في المثال التالي سنقدم جدول تسوية حيث نقوم بسداد القرض على 5 دفعات متساوية.
مثال:
حصلنا على قرض من البنك بمبلغ 100,000 دولار، بفائدة سنوية 10%، يتم سداده على 5 دفعات متساوية تدفع في نهاية كل عام. قام موظف البنك بحساب لنا جدول تسوية القرض الموضح في الجدول 1. ووفقًا لجدول التسوية، يجب علينا سداد 26,380 دولارًا سنويًا (العمود 3).
الجدول 1 – الجدول الزمني للتخلص (البيانات بالدولار)
سوف نتبع الصف رقم 1. في جميع الأعمدة الستة.
بيانات الصف 1
|
||
| العمود 1- | سنة السنة التي نشير إليها | [1 ראשונה] |
| العمود 2- | مبلغ الصندوق في بداية العام | |
| العمود 3- | مبلغ الدفعة السنوية (تدفع في نهاية العام) | |
| العمود 4- | المبلغ للفائدة. جزء الدفعة السنوية المخصصة لدفع الفائدة (10% من رصيد الصندوق في بداية تلك السنة) | |
| العمود 5- | المبلغ للصندوق. جزء الدفعة السنوية المخصص لسداد أصل المبلغ (العمود 3 ناقص العمود 4) | [16,380] |
| العمود 6- | المبلغ الأصلي بعد الدفع السنوي | |
يسمى جدول التسوية الذي تتساوى فيه المدفوعات بجدول سبيتزر ، الذي سمي على اسم مخترعه. يعد مخطط سبيتزر شائعًا جدًا في صناعة الرهن العقاري وسوف نستخدمه في سيناريوهاتنا.
التعليق:
- تم تقريب المبالغ الواردة في الجدول إلى دولارات كاملة. وبالتالي فإن الرصيد في نهاية السنة الخامسة هو 2 – (من المفترض أن البنك فرض علينا دولارين إضافيين وهو مدين لنا بذلك). إذا لم يتم تقريب المبالغ الموجودة في الجدول، فسيكون الرصيد 0 بالضبط. وحتى في جميع أمثلة جداول التسوية أدناه، سيكون هناك رصيد ضئيل في نهاية الفترة نتيجة لتقريب المبالغ.
- في هذا الفصل لن تتعلم كيف قام موظف البنك بحساب مبلغ السداد السنوي على جدول سبيتزر . ولكن من الواضح أن لديه كتيبًا يبني بمساعدته جدول التخلص.
الخصائص الهامة للوحة سبيتزر
- جميع المدفوعات متساوية.
- ويتناقص عنصر الفائدة في الدفعة السنوية من دفعة إلى أخرى.
- يرتفع عنصر الصندوق في الدفعة السنوية من دفعة إلى أخرى.
ملحوظة: في مثالنا، لتبسيط الشرح، يتم الدفع مرة واحدة في السنة. في الواقع، من المقبول أن تتم الدفعات مرة واحدة في الشهر أو ربع السنة.
السيناريو 1 إشارة إلى إبراهيم
- حصل على رهن عقاري بقيمة 150 ألف دولار يسدده على 12 دفعة سنوية متساوية. ويبين الجدول 2 جدول سبيتزر لهذا الرهن العقاري. السداد السنوي هو 16,924 دولارًا.
- كما ذكرنا، يبلغ صافي راتبه السنوي 30 ألف دولار سنويًا. في ضوء هذا راتبه المبلغ المجاني (بعد دفع الرهن العقاري) هو 13,076 دولارًا ويقرر استخدامه كله للاستهلاك الحالي.
الجدول 2 – الجدول سبيتزر
[mks_highlight color=”#dd9933″]
لتبسيط الحسابات في جميع السيناريوهات، لنفترض أن:
- ولا يتغير المبلغ الذي يشير إليه كل عضو من الأعضاء إلى الاستهلاك الحالي من سيناريو إلى آخر وهو 13.076 دولارًا.
- يتم إيداع المدخرات السنوية، إن وجدت، خلال العام في الحساب الجاري بدون فوائد، ولا يتم تحويلها إلى برنامج الادخار إلا اعتبارًا من نهاية العام بمعدل فائدة 5٪.
[/mks_highlight]
صورة أصول كليهما في نهاية 12 سنة
الجدول 3
السيناريو 2
إشارة إلى إبراهيم
- يأخذ أبراهام رهنًا عقاريًا بقيمة 100 ألف دولار ويكمل من مدخراته الأصلية 50 ألف دولار. ويبين الجدول 4 جدول سبيتزر لهذا الرهن العقاري. العائد السنوي – 11.283 ألف.
- ينقسم الراتب السنوي لأبراهام على النحو التالي:
لسداد الرهن العقاري 11,283 دولارًا
13.076 دولارًا للاستهلاك الحالي
لتوفير 5,641 دولارًا (الرصيد)
ما مجموعه 30،000 دولار
الجدول 4 – الجدول تصرف
صورة أصول كليهما في نهاية 12 سنة
الجدول 5
السيناريو 3
إشارة إلى إبراهيم
- يأخذ أبراهام رهنًا عقاريًا بقيمة 50 ألف دولار. ويكمل من مدخراته الأصلية 100 ألف دولار. ويبين الجدول 6 جدول سبيتزر لهذا الرهن العقاري. السداد السنوي – 5,641 دولارًا.
- ويقسم راتبه السنوي على النحو التالي:
لسداد الرهن العقاري 5،641 دولار
الاستهلاك الحالي 13.076 دولار
توفير 11,284 دولارًا
ما مجموعه 30،000 دولار
الجدول 6
لقطة لكليهما في نهاية 12 عامًا
الجدول 7
الاستنتاجات من نظرة أولاً
- السيناريوهات الثلاثة المذكورة أعلاه مبنية على معطيات واقعية، والتي سنسميها: بيانات يضخم السوق الادعاء بأن المستأجر يخسر جميع دفعات الإيجار في حين أن مشتري شقة برهن عقاري أصبح لديه شقة في النهاية. من المهم أن نتذكر هذا القول لا شئ وجبات حر
- يمنح البنك لإبراهام رهنًا عقاريًا يطالب بدفعه بالكامل معبرًا عنه بمعدل فائدة قدره 5٪ سنويًا (على الرصيد الرئيسي)، تمامًا كما يمنح المالك بنيامين الحق في استخدام شقته مقابل إيجار قدره 500 دولار شهريًا.
- النتائج التي حصلنا عليها في السيناريوهات الثلاثة تتأثر بالطبع مني السوق لو تغيرت بيانات السوق بحيث أصبح الإيجار أكثر تكلفة إلى 600 دولار شهريا (بدلا من 500 دولار) وستنخفض الفائدة على خطط الادخار إلى 4% سنويا (بدلا من 5%) لكانت النتائج لكان قد تحسن لصالح مشتري الشقة (إبراهيم) كما سنرى على الفور. ولغرض الشرح سوف نشير إلى بديلين لـ بيانات سوق .
البديل 1 – 500 شيكل. الفائدة 5% البديل 2 – 600 شيكل. فائدة 4%.
يوضح الجدولان 1 و2 حالة إبراهيم وبنيامين في نهاية 12 عامًا في كل من السيناريوهات الثلاثة.
حيث: الجدول 1 – يشير إلى بيانات السوق للبديل 1.
الجدول 2 – يشير إلى بيانات السوق للبديل 2.
صورة الموقف الأصول من الصديقين في نهاية 12 سنة . في كل من السيناريوهات الثلاثة
جدول 1 – بيانات السوق: 500 شيكل شهرياً سعر الفائدة 5% (البديل 1).
الجدول 2 – بيانات السوق: 600 دولار شهرياً فائدة 4% (البديل 2).
إذا أردنا الإشارة إلى بديل آخر (البديل 3) حيث أرقام السوق هي: 400 دولار شهريًا وسعر الفائدة 7٪، فإن النتائج في نهاية 12 عامًا ستكون لصالح المستأجر.
بيانات إضافية للنظر فيها
- في جميع السيناريوهات، افترضنا أن أسعار الشقق ستظل مستقرة طوال الفترة، ولكن من الناحية العملية، واستنادًا إلى بيانات سوق الشقق السابقة، فمن الأصح افتراض أن أسعار الشقق سترتفع في المتوسط بمعدل حوالي 2٪ سنويًا بالقيمة الحقيقية. الشروط، ومن ناحية أخرى يجب خصم البلى والتقادم من قيمة الشقة بالسعر
حوالي 0.75% سنوياً لذا فمن الصحيح إضافة حوالي 1.25% سنويًا إلى الإيجار (= 1,875 دولارًا). - وينبغي أن نتذكر أن الزيادة بمعدل 1.25٪ سنويا في المتوسط هناك فترات تنخفض فيها أسعار الشقق، ولو بشكل حاد. جنبا إلى جنب مع السنوات التي ارتفعت فيها أسعار الشقق بمعدلات حادة (5٪). أيضًا، هناك مناطق تنخفض فيها الأسعار في أي عام، حتى عندما يرتفع سوق الإسكان ككل، وهناك بالطبع حالات معاكسة أيضًا.
- شراء وبيع الشقة يصاحبه مصاريف مالية تتراوح بين 3-4% من سعرها.
- النفقات الجارية التي تنطبق على صاحب الشقة.
- رسوم السمسرة. يدفع المشتري والبائع للشقة ما بين 1 – 2% من قيمة الشقة، بينما يدفع مستأجر الشقة حوالي 600 ألف شهرياً في السنة الأولى.
- أولئك الذين يشترون شقة من خلال الرهن العقاري يستثمرون في الواقع جزءًا من مدخراتهم أو كل مدخراتهم في الشقة. ويأمل مشتري الشقة أن تزيد قيمة الشقة مع مرور السنين، وأن تحقق له ربحًا أعلى مما يمكن أن يحصل عليه بطرق أخرى. ولكن هناك بالتأكيد استثمارات بديلة تحقق ربحًا أعلى مثل:
- الاستثمار في التعليم (= رأس المال البشري) (له/أو لأبنائه) أثبت الاستثمار في رأس المال البشري أنه مربح للغاية في السنوات الأخيرة. في رأي المؤلف، مع مرور الوقت أفضل بكثير من الاستثمار في الشقق. رأس المال البشري هو السبب الرئيسي لاتساع فجوة الأجور لصالح المتعلمين.
- الاستثمار في الشركات العقارية المدرجة لا ينطوي على نفقات مختلفة تصاحب شراء وبيع شقة.
- الاستثمار في الكثير. عادة عندما ترتفع أسعار الشقق، ترتفع أسعار قطع الأرض أكثر، والعكس صحيح عندما تنخفض أسعار الشقق.
- الاستثمار في الأعمال التجارية.
- الاستثمار في خطة الادخار.
الاعتبارات غير المالية لامتلاك شقة
ل:
- شعرت بالأمان. لديك سقف فوقك.
- التصميم الداخلي الذي يناسب ذوقك – بالنسبة للمستأجرين، عادة لا يكون من المفيد استثمار مبالغ كبيرة في تصميم الشقة.
ضد:
- الحاجة إلى تغيير الشقق في كثير من الأحيان نتيجة الاكتظاظ، وتغيير مكان العمل، وتغير البيئة، وما إلى ذلك. اليوم، يتم تغيير الشقة في المتوسط مرة واحدة كل 8-10 سنوات.
- كل تغيير في الشقة (بيع + شراء) ينطوي على مصاريف تصل إلى حوالي %-6% من قيمتها.
وإلى الختام
- كان الغرض من هذا الفصل فقط هو توضيح أن شراء شقة من الناحية المالية ليس أفضل من استئجار شقة بأي حال من الأحوال. هناك حالات حيث يكون، وهناك حالات حيث لا.
- بالنسبة للعديد من الأشخاص، يعد شراء شقة أهم صفقة يقومون بها في حياتهم. ومن المرغوب فيه أن يدرسوا بعناية تأثيرات وعواقب الشراء على مسار حياتهم لجيل أو جيلين قادمين.