الرهن العقاري – كيف يمكنك حتى أن تبدأ في فهم هذا المفهوم المخيف؟

متى تبدأ الحديث عن الرهن العقاري؟

موضوع البحث عن شقة سواء بالسوق الحر أو من خلال سعر المستأجر مرهق بما فيه الكفاية، فلا داعي للتحضير للرهن العقاري قبل البدء بالبحث عن العقار. كما أن مسألة أسعار الفائدة لدى البنوك تتغير بين لحظة وأخرى، وتكون موافقة البنك على الرهن العقاري من حيث المبدأ صالحة لمدة 12 يوما فقط، وذلك بعد تمديد الفترة من قبل بنك إسرائيل.

عندما تبدأ في البحث عن عقار وترغب في فهم ما يمكن شراؤه، يمكنك حقًا التحقق من الأسهم الحالية، بما في ذلك المساعدة من العائلة وأموال التدريب التي يمكن استردادها وما شابه. بالنسبة للرهن العقاري الأول، يمكن للبنك توفير ما يصل إلى 75 بالمائة من التمويل بحيث يمكن حساب ميزانية العقار المطلوب، إما عن طريق استنفاد حقوق الملكية بالكامل (لا يوصى بذلك نظرًا لوجود نفقات أخرى مرتبطة بالشراء وتحتاج أيضًا إلى المغادرة) بعض المال لمصاريف المنزل الجارية) أو بالإرهاق الجزئي. في نفس الوقت الذي تبحث فيه عن العقار يجب أن تحصل على موافقة مبدئية من أحد البنوك فقط لتتأكد من أن البنوك معنا وأن رواتبنا تكفي مبلغ القرض ولا يوجد أسود الفيلة تسد طريقنا.

لقد وجدنا العقار، ماذا بعد؟

منذ اللحظة التي وجدنا فيها العقار وقمنا بكل العناية الواجبة من صاحب العقار أو المقاول، والتسجيل في سجل الطابو وتوصلنا إلى قرار تقديم عرض على العقار، دخلنا فعلياً في المسار العملي الذي يتم من خلاله الرهن العقاري هو جزء لا يتجزأ.

هذه هي المرحلة التي نقوم فيها بتعيين محامٍ عقاري سيفرض علينا رسومًا مقبولة تتراوح بين 0.5%-0.35% من تكلفة العقار وسيشترط أيضًا عملية الشراء بالحصول على رهن عقاري من البنك حتى لا نتعرض للمخاطر إذا كان البنك يخلق صعوبات.

ابدأ العملية – لا يوجد ما تخشاه

في هذه المرحلة، يوصى بأن نقرر ما إذا كنا سنتعامل مع الأمر بمفردنا أو الاستعانة بمستشار الرهن العقاري. معنى الذهاب بمفردك هو فهم مسألة بناء مزيج طريق مناسب لك، وهو في رأيي من أهم الأمور. ووفقا لهذا المزيج، اطلب عروض أسعار الفائدة من عدة بنوك في نفس الوقت واستخدم العرض الأفضل لتحسين الأوضاع مع البنوك المنافسة وفي النهاية اذهب مع العرض الأفضل دون أي مشاعر ومشاعر تجاه هذا البنك أو ذاك. أو لهذا المصرفي أو ذاك. هذه هي التوراة كلها!

وعلى نطاق أصغر، بالطبع يجب فحص وسائل التمويل مقارنة بشروط الدفع. إذا كان مشروعًا قيد الإنشاء وكانت شروط الدفع وفقًا لتقدم البناء أو إذا كانت شقة مستعملة، فسيتم الدفع بالكامل وستحصل على المفتاح في النهاية!

• على سبيل المثال: هل جميع الأسهم متاحة اليوم أم أن هناك مدخرات أو صندوق تدريب يتم سداده في المستقبل؟
• هل تم تحويل أموال إضافية من العائلة إلى الحساب لغرض فحص حقوق الملكية؟
• هل يستحق الأمر بالنسبة لي أن أحصل على قرض تجسيري أو قرض من شركة التأمين لصندوق التعليم الخاص بي؟
• هل أستحق فوائد من وزارة الإسكان؟
• هل هناك شروط أخرى تمنحها بعض البنوك لفئات معينة من السكان؟

باختصار، كل هذه الأشياء وغيرها يمكن أن تؤثر بشكل كبير على نوع الرهن العقاري الذي سنأخذه.

ما هو المزيج ولماذا هو أكثر أهمية من سعر الفائدة؟

لا تفهموني خطأ، أي تخفيض في الفائدة على الرهن العقاري يمكن أن يخفض إجمالي السداد بعشرات الآلاف من الشواقل والقسط الشهري بمئات الشواقل، لكن المزيج أكثر أهمية في رأيي لأنه نوع التخطيط المالي الذي يلبي احتياجات المقترض. في إسرائيل، تسمح لك البنوك بإنشاء مجموعة من المسارات، حيث يتم إنشاء كل مسار بناءً على معايير مثل فترة من السنوات، ونوع الفائدة، وسعر فائدة أولي أو ثابت طوال الفترة. أما في الخارج فالأمر أبسط ولا توجد مجموعة من الطرق، على الأقل بالنسبة للأجانب الذين لا يحملون الجنسية.

ودون الدخول في أرقام ومفاهيم معقدة، تنقسم أنواع الفوائد في إسرائيل إلى فوائد ثابتة وفوائد متغيرة. سعر الفائدة الثابت أعلى ولكنه لن يتغير طوال فترة الرهن العقاري بأكملها. يمكن أن يعتمد سعر الفائدة المتغير على المؤشر أو سعر الفائدة الرئيسي للبنك أو سعر الفائدة على الرهن العقاري الذي سيتغير بعد 5 أو 10 سنوات.

“أي تخفيض في الفائدة على الرهن العقاري يمكن أن يخفض إجمالي السداد بعشرات الآلاف من الشواكل والقسط الشهري بمئات الشواقل”

المبدأ هو محاولة أن نفهم بعمق ما إذا كان عمرنا يسمح لنا بالنمو من حيث الدخل، وما إذا كان لدينا مهن آمنة نسبيًا، وما إذا كان هناك مخصص لصندوق التدريب الذي يتم إصداره كل 6 سنوات في الصناعة التي ننخرط فيها. ويمكن إغلاق جزء من الرهن العقاري، سواء وعندما تنمو الأسرة، هل سيتعين علينا التنازل عن جزء من دخل أحد أبنائي الزوجين؟ خلال 10-15 سنة سنكون في ذروة ازدهارنا المهني وبعد ذلك يمكن أن يتراجع؟ كل ذلك يجب أن يكون جزءاً من قرارنا بشأن إنشاء خطوط دائمة لمدة 25 عاماً أو مسارات مختلطة، بعضها ينتهي بعد 15 أو 20 عاماً، والبعض الآخر يمكن أن يستمر حتى لمدة 30 عاماً. ستعمل الطرق المختصرة على تخفيف مبلغ السداد بشكل كبير بعد 15 أو 20 عامًا عندما نكبر وقد يكون من الصعب كسب لقمة العيش أو العثور على وظيفة بعد الفصل.

وارتفاع العائد خلال الفترة المقبلة سيقلل بشكل كبير من حجم العائد الإجمالي. هل نوع الاهتمام بالمسار له أيضًا أهمية كبيرة؟ كلما زاد تعرض سعر الفائدة للتغيرات، ارتفع مستوى المخاطر، على سبيل المثال: يمكن أن يرتفع المؤشر، ويمكن أن ترتفع الفائدة على الرهن العقاري بشكل كبير، خاصة بعد سنوات عديدة عندما تمتعنا جميعًا بفائدة منخفضة جدًا على الرهن العقاري. ومن ناحية أخرى، فإن الفائدة الثابتة أكثر تكلفة لأنها تحيد المخاطر. إذًا كيف نقرر ما هو مناسب لنا؟

ما هو مستشار الرهن العقاري وهل يجب أن أقوم بتعيين واحد؟

مستشار الرهن العقاري هو مهنة اكتسبت شعبية في السنوات الأخيرة عندما نما سوق العقارات بشكل ملحوظ. لا تزال الصناعة غير مؤسسية بالكامل وهناك العديد من المشعوذين في هذا المجال شهادة الشهادة، لذلك من المهم إذا قمت بتعيين مستشار أن تبحث عن مستشار معتمد، فالمستشار هو شخص نيابة عنك تدفع له المال، ويجب عليه تحليل احتياجات كل من الزوجين والأسرة وبناء المزيج الصحيح من الطرق لـ. أنت، ليس بالضرورة الأرخص ولكن الذي يجسد المخاطر الموجودة عند الحصول على رهن عقاري، فإن وظيفته هي تعظيم المزيج لك. ثم يقوم المستشار بمخاطبة البنوك واتصالاته في البنوك نيابة عنك ويطلب أسعار الفائدة لواحدة أو أكثر من الخلطات التي اتفقت عليها.

المستشار ملزم بالموضوعية والعمل لصالحك وليس لصالح البنك. يعرف المستشار الجيد كيفية الحصول على عروض جيدة، والمساومة بالفعل في مرحلة العرض واستخدام عرض واحد للاستفادة من عرض آخر. يعرف المستشار الأفضل أن ينتقل من البداية إلى المؤسسات المالية التي ستحاول النضال من أجل الحصول على المحفظة وستكون على استعداد لكسب أقل وتقديم أسعار فائدة أفضل. علاوة على ذلك، هناك بنوك ومؤسسات مالية لم يسمع عنها الكثير منا والتي تقدم قروضًا عقارية يعتبر العملاء الذين يتقاضون رواتب جيدة من العملاء المفضلين لها. يوجد أيضًا في السوق جميع أنواع برامج المساعدة للأزواج الشباب بأسعار فائدة منخفضة جدًا. يجب أن يعرف المستشار الجيد كيف يوجهك إلى كافة فوائد البنوك ووزارة الإسكان من أجل تعظيم الرهن العقاري.

هل يجب عليك الاستعانة بمستشار خاص؟ الأمر متروك لك. إذا كنت تشعر أنه يمكنك التخطيط لهذا المزيج، واستخدام منتديات مختلفة للمساعدة والعثور على الفوائد المتنوعة، والتفاوض بشأن أسعار الفائدة وفهم المخاطر والفوائد الموجودة في الرهن العقاري، فأنت حقًا لا تحتاج إلى مستشار. إذا كنت تشعر أنك بحاجة إلى شخص يفهمك ويمكن أن يمنحك قيمة مضافة، فيمكنك بالتأكيد الاستعانة بمستشار نيابة عنك.

البنوك والعروض والمستشار

لأكون صادقًا، مع كل ما لدي من معرفة في هذا المجال، قمت بتعيين مستشار رهن عقاري حصل على تقييم عالٍ في أحد مواقع المقارنة. لم أكن أعرفها من قبل. مثل معظمنا، لم أكن سعيدًا بدفع عدة آلاف من الشواقل مقابل الاستشارة. إنه أمر مزعج ويشعر بأنه غير مبرر بشكل خاص لأنه يضاف إلى النفقات الأخرى المرتبطة بالشقة.

عندما ذهبت إلى البنوك بمفردي، رأيت أنها تجمع بين مرحلة الموافقة المبدئية والمزيج الأساسي وأسعار الفائدة “الابتدائية”، بدعوى أن ذلك لغرض الموافقة فقط. وشمل المزيج 3 قنوات ذات وزن متساو لمبلغ القرض، وأسعار الفائدة الأولية للموافقة عليها والتي سيتم تحسينها لاحقًا. وسرعان ما أدركت أنني إذا قمت بتغيير المزيج فلابد من إعادة الموافقة بالكامل، وكانت أسعار الفائدة الأولية بمثابة نقطة بداية سيئة بدأ منها التحسن، مهما كان مرتفعاً، عند نقطة سيئة. التقيت بالمستشار الذي عينته منذ بضعة أشهر لأول مرة في صفقة سابقة لم تنجح، وأدركت بالفعل حينها مدى عدم فهمي للفوائد الموجودة في السوق، مثل الحصول على قرض من شركة التأمين على حساب صندوق التدريب بدلًا من صرف الأموال، عن أهلية وزارة الإسكان، عن بنك يعطي 50 ألف شيكل بدون فوائد، ومدى فهمها للمجال يمنحني نقطة انطلاق أفضل. باختصار، دفعت لها (وليس من دواعي سروري) مبلغ 6000 شيكل + ضريبة القيمة المضافة، لكنني أقدر أنني كسبت ما يقرب من 75000 شيكل في حالتي.

ختاماً

إن الرهن العقاري ليس الموضوع الأكثر تعاطفاً في العالم بالنسبة لأغلبنا، ولكنني أفهم اليوم أنه ليس مخيفاً أيضاً. هناك عملية يجب أن تمر بها. من المهم التخطيط بشكل صحيح للسداد ومعرفة كيفية المساومة بشكل جيد ومعرفة الفوائد من أجل الحصول على صفقة جيدة. في النهاية يوقعون (العديد من التوقيعات والعديد من الشهادات التي يجب إحضارها) وينتهي الأمر. نراها في النسخة المطبوعة من البنك كل شهر ولكننا نعيش في شقتنا الخاصة. (في حالتي للاستثمار). من المهم أيضًا ملاحظة أنه يوصى بمتابعة مبلغ الرهن العقاري وأسعار الفائدة التي تتغير في كل مرحلة ومعرفة ما إذا كان من الممكن التحسن في محطات الخروج أو في عملية الدوران. وهنا أيضاً لا ينبغي للمرء أن يعتمد على أمجاده.

لا تتردد في إرسال الأسئلة لي عبر الماسنجر (الأيقونة الزرقاء في أسفل اليسار) وسأجيب عليها في أقرب وقت ممكن .

*ليس المقصود من هذه النصيحة الحصول على رهن عقاري

ولمزيد من القراءة: الرهن العقاري – شرح عام من كتاب حشام الزفيت