对于年轻人来说，租房比买公寓更可取
我经常从年轻夫妇和他们的父母那里听到以下论点：当你租房时，你最终会一无所有，而当你用抵押贷款购买公寓时，你最终会得到一套公寓。当然，这是一个完全错误的说法。在本章中，我们将向您解释原因。但是，在这个阶段，我们将首先说，是否购买或租用公寓的决定受经济和个人考虑的影响。本章的主要重点将围绕理解和分析经济考虑因素展开。然后，我们将简要回顾不应忽视的个人考虑系统。
经济可行性
为了解释，我们将使用以下故事：两个朋友 目前与父母住在一起的 Avraham和Binyamin 有兴趣搬进自己的公寓。Avraham想买一套公寓，Binyamin租房。同时，Bialik St. 20 号二楼提供两套相同的公寓。
一个售价 150,000 美元 ，另一个租金每月 500 美元 。
两个朋友都在同一家计算机公司工作。他们每个人每月净赚 2,500 美元（每年 30 美元），并且已经积累了 100,000 美元的储蓄（其中一些是继承的）。节省下来的钱投资于每年产生 5% 利息的储蓄计划。对于储蓄，它被称为： 储蓄 原版。 我们将在我们将介绍的 3 种情景中，研究哪些成员将在 12 年后变得更富有。在每种情况下，Avraham 以 12 年的利率获得为期 5 年的抵押贷款，每年年底分 12 期等额偿还。这些情况彼此不同，主要在于Avraham 获得的抵押贷款金额：
在场景 1 中 – Avraham申请了 $150K 的抵押贷款，所有原始储蓄都留在银行。
在场景 2 中 – 亚伯拉罕申请了 K-100 的抵押贷款，并从原始储蓄中完成了 50 美元。
在场景 3 中，Avraham申请了 50 美元的抵押贷款，并完成了 100 美元的原始储蓄。
在我们进一步讨论之前，让我们首先解释一个名为 处置时间表。
还款时间表是一个表格，详细说明我们应该如何偿还（结清）我们收到的贷款。该表列出了我们需要偿还的付款数量、付款日期以及每个日期的付款金额。此外，该表还指定了每笔付款中有多少用于偿还本金，有多少用于支付利息。在以下示例中，我们将提出一个还款计划，其中我们分 5 期等额偿还贷款。
例：
我们从银行收到了 100,000 美元的贷款，年利率为 10%，将分 5 期等额偿还，每年年底支付。银行职员为我们计算了表 1 所示的贷款还款时间表。根据结算时间表，我们每年必须偿还 26,380 美元（第 3 列）。
表1 – 结算时间表（数据以美元计价）
让我们按照第 1 行。贯穿 6 列。
第 1 行数据
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| 第 1 列 | 一年。我们所指的年份 | [1 ראשונה] |
| 第 2 列 | 年初的本金金额 | [100,000] |
| 第 3 列 | 年缴金额 （年底支付） | [26,380] |
| 第 4 | 用于支付利息的年度付款部分（当年年初本金余额的 10%） | [10,000] |
| – 第 5 列 | 资金的金额。年度本金还款额的部分（第 3 栏减去第 4 栏） | [16,380] |
| 第 6 列 | 年度
[83,620]付款后的基金金额 |
|
付款相等的结算时间表以其发明者的名字称为 Spitzer 时间表。Spitzer 时间表 在抵押贷款领域非常常见，我们将在我们的场景中使用它。
评论：
- 表中的金额向上舍入为整数美元。因此，第五年年底的余额为 -2（据说银行多收了我们 2 美元并欠我们）。如果表中的金额未四舍五入，则余额将正好为 0。在下面的所有结算时间表示例中，由于金额的四舍五入，在期末也会有可以忽略不计的余额。
- 在本章中，您将不会了解银行职员如何在 Spitzer 表中计算年度还款金额。但我们会暗示他有一本小册子，他用它来制定处置时间表。
Spitzer 板的重要特性
- 所有付款都是平等的。
- 年度付款的利息部分因付款而异。
- 年度付款的主要组成部分因付款而异。
注意： 在我们的示例中，为简单起见，付款每年进行一次。实际上，每月或每季度支付一次是很常见的。
情景 1：提及 Avraham
- 他收到 150 美元的抵押贷款，他每年等额 12 期偿还。表 2 显示了这种抵押贷款的 Spitzer 表。年回报率为 16,924 美元。
- 如前所述，他的净年薪为每年 30,000 美元。有鉴于此， 工资 可用 金额（支付抵押贷款后）为 13,076 美元 ，他决定将其用于当前消费。
表2 – Spitzer Board
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为了在所有场景中简化计算，我们假设：
- 每个成员分配给当前消费量的金额因方案而异，为 13,076 USD。
- 年度储蓄（如果有）在一年中存入免息支票账户，并且只有在年底后才以 5% 的利率转移到储蓄计划中。
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他们俩在 12 年结束时的资产快照
表 3
场景 2
参考 Avraham
- Avraham 申请了 $100K 的抵押贷款，并从他最初的 $50K 储蓄中偿还。 表 4 显示了这种抵押贷款的 Spitzer 表。年回报率为 11,283K。
- Avraham 的年薪划分如下：
房屋贷款还款额 $11,283
当前消耗 13,076 美元
节省 $5,641 （余额）
总计 30,000 美元
表4 – 结算时间表
他们俩在 12 年结束时的资产快照
表 5
场景 3
参考Avraham
- Abraham 申请了 50 美元的抵押贷款，并完成了他最初的 100 美元 K 储蓄。表 6 显示了该抵押贷款的 Spitzer 表。年还款额为 5,641 美元。
- 他的年薪划分如下：
房屋贷款还款额 $5,641
当前消耗 13,076 美元
节省 $11,284
总计 30,000 美元
表 6
12 年后两人的快照
表 7
一见钟情的结论
- 以上 3 种基于真实数据的情况，我们称之为： 数据 市场 声称租户失去了所有租金，而通过抵押贷款购买公寓的买家最终拥有了一套公寓。记住这句话很重要 不 餐 免费。
- 银行授予 Avraham 一笔抵押贷款，他要求全额付款，以每年 5% 的利率表示（根据本金余额），就像房东授予 Binyamin 以每月 500 美元的租金使用他的公寓的权利一样。
- 我们在 3 种情况下收到的结果当然会受到影响 数据 市场。如果市场数据发生变化，租金上涨到每月 600 美元（而不是 500 美元），储蓄计划的利率下降到每年 4%（而不是 5%），结果会改善，有利于公寓买家 （Avraham），正如我们将立即看到的那样。为了便于解释，我们将考虑两种替代方案 数据 市场。
替代方案 1 – 500 美元的租金。利率为 5%。备选方案 2 – 租金 600 美元。利率为 4%。
表 1 和表 2 显示了 Avraham 和 Binyamin 在 12 年结束时在三种情景中的情况。
其中：表 1 – 指备选方案 1 的市场数据。
表 2 – 指备选方案 2 的市场数据。
两位成员在 12年结束时的资产情况。 在 3 种情况下
表 1 – 市场数据：每月租金 500 美元。利率为 5%。（备选方案 1）
表 2 – 市场数据：租金每月 600 美元。利率为 4%。（备选方案 2）
如果我们要参考另一个替代方案（备选方案 3），其中市场数据为：每月 400 美元，利率为 7%，则 12 年结束时的结果将有利于租户。
要考虑的其他数据
- 在所有情况下，我们假设房价在整个期间都会保持稳定，但在实践中，根据过去的住房市场数据，假设房价实际每年平均上涨约 2% 更为正确，另一方面，磨损和过时
应从公寓价值每年减少约 0.75%。因此，每年增加约 1.25% （= 1,875 美元） 的租金是正确的。 - 应该记住，每年 1.25% 的增长是平均的。与此同时，房价大幅上涨 （5%）。即使整个房地产市场上涨，也有一些地区在任何给定年份都会下跌，当然也有相反的情况。
- 买卖公寓伴随着其价格的 3-4% 不等的财务费用。
- 适用于公寓业主的当前费用。
- 经纪费。公寓的买卖双方支付公寓价值的 1-2%，而租户在第一年支付大约一个月的租金。
- 通过抵押贷款购买公寓的人实际上是将部分或全部积蓄投资于公寓。公寓买家希望公寓的价值会随着时间的推移而增加，并为他带来比他通过其他渠道获得的更高的利润。但肯定有其他投资会产生更高的利润，例如：
- 投资于教育 （= 人力资本） （他/她的子女） 近年来，对人力资本的投资已被证明是非常有利可图的。在笔者看来，从长远来看，这比投资公寓要好得多。人力资本是工资差距扩大的主要原因，有利于受教育的人。
- 投资公开交易的房地产公司。投资它们不涉及伴随购买和出售公寓的各种费用。
- 投资大量。通常，当公寓价格上涨时，地块价格上涨得更多，反之亦然，当公寓价格下跌时。
- 对业务的投资。
- 投资储蓄计划。
公寓所有权的非经济考虑
配套：
- 你感到安全。你的头上有一个屋顶。
- 触及您口味的室内设计 – 公寓租客通常不必在公寓设计上投入大量资金。
对：
- 由于过度拥挤、工作场所的变化、环境的变化等，经常需要更换公寓。今天，公寓平均每 8-10 年更换一次。
- 每次公寓更换（出售 + 购买）涉及其价值的 %-6% 倍的费用。
结论
- 本章的目的只是为了澄清，从经济角度来看，买公寓无论如何都比租公寓好。有些情况会这样做，有些情况不会。
- 对于许多人来说，购买公寓是他们一生中最重要的交易。建议他们仔细研究购买对他们未来一两代人的人生轨迹的影响和影响。