您什么时候开始谈论抵押贷款？
无论是在自由市场上还是通过 Mehir LaMishtaken 寻找公寓的问题都已经足够令人筋疲力尽了，在开始寻找房产之前无需准备抵押贷款。银行利率的问题也随时变化，银行原则上对抵押贷款的批准仅在以色列银行延长期限后的 12 天内有效。
当你开始找房产，想了解可以买到什么时，真的可以查看现有的净值，包括家庭的帮助、可以变现的学习基金等等。对于第一抵押贷款，银行可以提供高达 75% 的融资，以便可以通过充分利用资产净值（不建议这样做，因为还有其他与购买相关的费用，您还需要留下一些钱用于房屋的当前费用）或部分用完。在寻找房产的同时，建议原则上获得其中一家银行的批准，以确保银行与我们同在，并且我们的工资足以支付贷款金额，并且没有黑象挡住我们的去路。
我们找到了这个物业，现在怎么办？
从我们找到房产并进行业主或承包商的所有尽职调查、在土地注册处注册并决定对房产进行投标的那一刻起，我们实际上就进入了抵押贷款是不可或缺的一部分的实际轨道。
这是您聘请房地产律师的阶段，他将向我们收取可接受的房产成本 0.5%-0.35% 的佣金，并且还将以从银行获得抵押贷款为购买条件，这样我们就不会在银行提出困难时冒险。
开始这个过程 – 没有什么可害怕的
在这个阶段，建议决定我们是单独进行还是在抵押贷款顾问的帮助下进行。单打独斗意味着了解为您构建定制曲目混音的问题，在我看来，这是最重要的事情之一。根据这种组合，同时向几家银行索取利率报价，并利用好的报价来改善相对于竞争银行的条款，最后选择最好的报价，而对一家银行或另一家银行或另一家银行家没有任何感情和感情。这在很大程度上就是整本摩西五经！
当然，在较小的条件下，必须根据付款条件来审查融资方式。如果是正在建设的项目，付款条件根据施工进度，或者是已满付款并且最后收到钥匙的二手公寓！
- 例如：今天是否所有股权都可用，或者是否有将来会偿还的储蓄或学习基金？
- 家庭的额外资金是否已转入账户以检查权益？
- 我是否值得从保险公司获得过桥贷款或贷款以换取我的学习基金？
- 我有权从住房部获得福利吗？
- 某些银行是否为某些人群提供其他条件？
简而言之，所有这些和其他因素都会对我们接受的抵押贷款质量产生重大影响。
什么是混合，为什么它比利率更重要？
不要误会我的意思，抵押贷款利率的任何降低都会使总还款额减少数万谢克尔，每月还款额减少数百谢克尔，但在我看来，这种组合更为重要，因为它是一种适合抵押贷款者需求的财务规划。在以色列，银行可以建立一系列轨道，每条轨道都建立在诸如年限、利息类型以及整个期间的起始或固定利率等参数之上。在国外，问题更简单，没有鸡尾酒，至少对于没有公民身份的外国人来说是这样。
在不涉及数字和复杂概念的情况下，以色列的利率类型分为固定利率和可变利率。固定利率较高，但在整个抵押贷款期间不会改变。可变利率可能取决于指数、银行的最优惠利率或 5 年或 10 年后发生变化的抵押贷款利率。
原则是要尝试深入了解我们的年龄是否允许我们在收入方面增长，我们是否有相对安全的职业，在我们从事的行业中是否有每 6 年发放一次的学习基金的规定，可以关闭部分抵押贷款，以及当家庭成长时，我们是否必须放弃配偶一方的部分收入？10 到 15 年后，我们会处于专业繁荣的巅峰，然后会走下坡路吗？所有这些都应该是我们决定是建造 25 年永久轨道还是混合轨道的一部分，其中一些轨道在 15 年或 20 年后结束，而另一些轨道甚至可以持续 30 年。当我们年龄增长时，缩短轨道将在 15 或 20 年后显着减轻还款金额，并且被解雇后可能难以谋生或找到工作。
在不久的将来更高的还款额将显着减少总还款额。赛道中的利率类型是否也具有很高的意义？利率变化越多，风险水平就越高，例如：指数可能会上升，抵押贷款利率可能会大幅攀升，尤其是在我们都享受着非常低的抵押贷款利率多年之后。另一方面，固定利息更昂贵，因为它可以抵消风险。那么我们如何决定什么适合我们呢？
什么是抵押贷款顾问，我应该选择吗？
抵押贷款顾问是近年来房地产市场显着增长时越来越受欢迎的职业。该行业尚未完全制度化，该领域有许多江湖骗子。同时，该行业有协会，有认证证书，所以带顾问去找认证顾问很重要。顾问是您支付费用的代表您，他应该分析配偶和家庭的需求，并为您构建正确的轨道组合。不一定是最便宜的，但体现了抵押贷款存在的风险。他的工作是为您最大限度地发挥组合。然后，顾问代表您联系银行及其在银行的联系人，并询问您共同商定的一个或多个组合的利率建议。
顾问有义务保持客观并为您工作，而不是为银行工作。一个好的顾问知道如何获得好的报价，在提案阶段就已经讨价还价，并利用一个报价来利用另一个报价。一个更好的顾问首先知道如何去找那些会试图争取获得投资组合的金融机构，并且愿意赚更少的钱并提供更好的利率。除此之外，还有我们许多人没有听说过的银行和金融机构，它们提供抵押贷款，工资高的客户被认为是首选客户。市场上也有各种针对年轻夫妇的帮助计划，利率非常低。一个好的顾问应该知道如何引导您获得银行和住房部的所有好处，以最大限度地提高抵押贷款。
你应该找私人顾问吗？这取决于你。如果您觉得您可以计划组合，使用不同的论坛来帮助和找到各种好处，讨价还价利率，并了解抵押贷款中存在的风险和好处，那么您真的不需要顾问。如果您觉得您需要一个理解并能为您提供附加价值的人，那么您绝对可以代表您从顾问那里获得帮助。
银行、提案和顾问
老实说，凭借我对该领域的理解，我确实聘请了一位抵押贷款顾问，他在其中一个比较网站上获得了很高的评价。我以前不认识她。像我们大多数人一样，我不乐意支付几千谢克尔的咨询费。这很烦人，感觉不合理，尤其是它被添加到公寓的其余杂费中。
当我自己来到银行时，你看到他们原则上将批准阶段与基本组合和“初始”利率结合起来，声称这只是为了批准。该组合包括 3 个与贷款金额同等权重的渠道，以及用于审批的初始利率，稍后将改进。我很快意识到，如果我改变组合，则必须重新进行整个审批，而起始利率是一个糟糕的起点，无论改进有多高，都是从一个糟糕的起点开始的。我第一次见到几个月前在之前一笔没有成功的交易中聘请的顾问，即便如此，我也意识到我有多么不了解市场上存在的好处，比如保险公司以牺牲学习基金为代价从保险公司借款而不是发放资金，关于住房部的资格，关于一家银行无息提供 50,000 新谢克尔，以及她对该领域的了解给了我多少更好的起点。简而言之，我向她支付了（不高兴）6000 新谢克尔 + 增值税，但我估计我总共赚了近 75,000 新谢克尔。
结论
对于我们大多数人来说，抵押贷款并不是世界上最令人同情的话题，但今天我明白它也没有那么可怕。有一个过程需要经历。正确计划退款并知道如何讨价还价并了解好处以获得好交易非常重要。最后，您签名（需要带来大量签名和一些证书）就结束了。你每个月都会在银行打印上看到它，但我们住在自己的公寓里。（就我而言，是为了投资）。同样重要的是要注意，建议在每个阶段监控抵押贷款金额和不断变化的利率，看看是否有可能在退出站或再融资过程中进行改进。在这方面，我们也不能固步自封。
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*这不构成抵押贷款的建议
延伸阅读： 抵押贷款 – 《强者智慧书》的一般解释
