Для молодежи аренда выгоднее покупки квартиры
Много раз мне приходилось слышать от молодых пар, а также от их родителей следующие утверждения: Когда ты снимаешь квартиру — у тебя ничего не остается от денег, а когда покупаешь квартиру в ипотеку — у тебя остается квартира. Это, конечно, совершенно ложное утверждение. В этой главе мы объясним почему. Но уже на этом этапе мы пойдем дальше и скажем, что на решение о покупке или аренде квартиры влияют как экономические, так и личные соображения. Основная часть главы будет посвящена пониманию и анализу экономических соображений. Затем мы кратко рассмотрим ряд личных соображений, которые не следует игнорировать.
экономическая жизнеспособность
В целях пояснения воспользуемся следующей историей: два друга Авраам и Бенджамин, которые сейчас живут с родителями, заинтересованы в переезде в собственную квартиру. Авраам хочет купить квартиру, а Вениамин хочет снять ее. На данный момент предлагаются 2 одинаковые квартиры по адресу ул. Бялика, 20, второй этаж.
Один продается за 150 000 долларов , другой сдается в аренду за 500 долларов в месяц.
Оба друга работают в одной компьютерной компании. Каждый из них зарабатывает 2500 долларов США в месяц (30 тысяч долларов в год) и уже накопил сбережения в размере 100 000 долларов США (частично из наследства). Сбережения инвестируются в сберегательный план, который приносит 5% годовых. Чтобы сохранить это, называется: экономия оригинал Позже мы рассмотрим, кто из участников станет богаче через 12 лет, в каждом из трех представленных нами сценариев. В каждом из сценариев Авраам берет ипотечный кредит сроком на 12 лет с процентной ставкой 5%, который погашается 12 равными платежами в конце каждого года. Сценарии отличаются друг от друга главным образом суммой ипотечного кредита, который берет Авраам :
В сценарии 1- Авраам берет ипотечный кредит на сумму 150 тысяч долларов, и все первоначальные сбережения остаются в банке.
в сценарии 2 — Авраам берет ипотечный кредит на сумму 100 тысяч долларов и выплачивает 50 тысяч долларов из первоначальных сбережений.
в сценарии 3 — Авраам берет ипотечный кредит на сумму 50 тысяч долларов и выплачивает 100 тысяч долларов из первоначальных сбережений.
Прежде чем двигаться дальше, мы сначала объясним таблицу под названием Доска для утилизации.
График расчетов — это таблица, в которой подробно указано, как мы должны погасить (погасить) полученный кредит. В таблице указано количество платежей, которые мы должны оплатить, их дата и сумма платежа в каждый момент времени. Кроме того, в таблице указано, какая часть каждого платежа направляется на погашение основной суммы долга, а какая — на выплату процентов. В следующем примере мы представим график расчетов, в котором мы погашаем кредит пятью равными платежами.
Пример:
Мы получили кредит от банка в размере 100 000 долларов США с годовой процентной ставкой 10%, который подлежит погашению пятью равными платежами в конце каждого года. Банковский служащий рассчитал для нас график расчетов по кредиту, показанный в таблице 1. Согласно графику расчетов, мы должны погашать 26 380 долларов США каждый год (столбец 3).
Таблица 1 – График утилизации (данные указаны в долларах США)
Будем следовать по строке №1 на протяжении всех 6 столбцов.
Данные строки 1
|
||
| Столбец 1- | год Год, о котором мы говорим | [1 ראשונה] |
| Столбец 2- | Сумма фонда на начало года | |
| Столбец 3- | Сумма годового платежа (выплачивается в конце года) | |
| столбец 4- | сумма процентов. Часть годового платежа, предназначенная для выплаты процентов (10% от остатка фонда на начало этого года) | |
| столбец 5- | Сумма для фонда. Часть годового платежа, предназначенная для погашения основного долга (графа 3 минус графа 4) | [16,380] |
| столбец 6- | Основная сумма после ежегодного платежа | |
Расчетная таблица, в которой платежи равны, называется таблицей Спитцера , по имени ее изобретателя. Диаграмма Спитцера очень распространена в ипотечной индустрии, и мы будем использовать ее в наших сценариях.
Комментарий:
- Суммы в таблице округлены до целых долларов. Следовательно, баланс на конец пятого года равен 2 — (банк якобы списал с нас еще 2 доллара и он нам их должен). Если бы суммы в таблице не округлялись, баланс был бы ровно 0. Даже во всех приведенных ниже примерах расчетных таблиц в результате округления сумм будет незначительный остаток на конец периода.
- В этой главе вы не узнаете, как банковский служащий рассчитал сумму годового погашения по таблице Спитцера . Но подразумевается, что у него есть буклет, с помощью которого он строит график утилизации.
Важные характеристики пластины Spitzer
- Все выплаты равны.
- Процентная составляющая годового платежа уменьшается от платежа к платежу.
- Фондовая часть годового платежа увеличивается от платежа к платежу.
Примечание. В нашем примере для простоты объяснения выплаты производятся один раз в год. На самом деле выплаты обычно производятся раз в месяц или раз в квартал.
Сценарий 1 со ссылкой на Авраама
- Он получает ипотечный кредит в размере 150 тысяч долларов, который он выплачивает 12 равными ежегодными платежами. В Таблице 2 показана таблица Спитцера для этой ипотеки. Ежегодное погашение составляет 16 924 доллара США.
- Как уже упоминалось, его чистая годовая зарплата составляет 30 000 долларов в год. в свете этого его зарплата Свободные деньги (после выплаты ипотеки) составляют 13 076 долларов , и он решает использовать их все для текущего потребления.
Таблица 2 – Таблица Спитцер
[mks_highlight color=»#dd9933″]
Для простоты расчетов во всех сценариях предположим, что:
- Сумма, которую каждый из участников относит к текущему потреблению, не меняется от сценария к сценарию и составляет 13 076 долларов США.
- Годовые сбережения, если таковые имеются, в течение года размещаются на текущем счете без процентов и только начиная с конца года переводятся в сберегательный план с процентной ставкой 5%.
[/mks_highlight]
Картина активов обоих по итогам 12 лет
Таблица 3
Сценарий 2
Отсылка к Аврааму
- Авраам берет ипотеку в размере 100 тысяч долларов и зачисляет из своих первоначальных сбережений 50 тысяч долларов. В Таблице 4 показана таблица Спитцера для этой ипотеки. Годовой доход – 11 283 тыс.
- Годовая зарплата Авраама делится следующим образом:
Для погашения ипотеки $11,283
13 076 долларов США за текущее потребление
чтобы сэкономить 5641 доллар США (остаток)
Итого 30 000 $
Таблица 4 – Таблица утилизация
Картина активов обоих по итогам 12 лет
Таблица 5
Сценарий 3
Отсылка к Аврааму
- Авраам берет ипотеку в размере 50 тысяч долларов. И засчитывает из своих первоначальных сбережений 100 тысяч долларов. В Таблице 6 показана таблица Спитцера для этой ипотеки. Годовое погашение — $5,641.
- Его годовая зарплата делится следующим образом:
Для погашения ипотеки $5,641
Текущее потребление $13 076
Экономия $11 284
Итого 30 000 $
Таблица 6
Снимок обоих через 12 лет.
Таблица 7
выводы с взгляда первый
- Вышеупомянутые 3 сценария, основанные на реалистичных данных, которые мы назовем: Данные Рынок раздувает заявления о том, что арендатор теряет все арендные платежи, а у покупателя квартиры с ипотекой наконец-то есть квартира. Важно помнить поговорку ничего еда бесплатно
- Банк предоставляет Аврааму ипотечный кредит, по которому он требует полной оплаты, выраженной в процентной ставке 5% в год (от остатка основной суммы долга), точно так же, как домовладелец предоставляет Бенджамину право использовать свою квартиру за арендную плату в размере 500 долларов в месяц. .
- Результаты, которые мы получили в трех сценариях, конечно, пострадают. от меня рынок Если бы рыночные данные изменились таким образом, что аренда подорожала бы до $600 в месяц (вместо $500) и проценты по накопительным планам снизились бы до 4% в год (вместо 5%), то результаты улучшилось бы в пользу покупателя квартиры (Авраама), как будет видно сразу. В целях пояснения мы обратимся к двум альтернативам Данные Рынок .
Альтернатива 1 – 500 шекелей. Проценты 5%. Альтернатива 2 – 600 шекелей. 4% процент.
Таблицы 1 и 2 показывают положение Авраама и Вениамина по истечении 12 лет в каждом из трех сценариев.
Где: Таблица 1 – относится к рыночным данным альтернативы 1.
Таблица 2 – относится к рыночным данным альтернативы 2.
картина ситуация активы из двух друзей в конце 12 лет . В каждом из 3 сценариев
Таблица 1. Рыночные данные: 500 шекелей в месяц. Процентная ставка 5%. (Вариант 1).
Таблица 2. Рыночные данные: 600 долларов США в месяц под 4% (вариант 2).
Если бы мы обратились к другой альтернативе (вариант 3), где рыночные показатели составляют: 400 долларов США в месяц и процентная ставка составляет 7%, результаты по истечении 12 лет были бы в пользу арендатора.
Дополнительные данные, которые следует учитывать
- Во всех сценариях мы предполагали, что цены на квартиры останутся стабильными на протяжении всего периода, но на практике, исходя из прошлых данных рынка квартир, правильнее предположить, что цены на квартиры будут расти в среднем со скоростью около 2% в год в реальном выражении. сроков, а с другой стороны, из стоимости квартиры следует вычесть износ и моральное устаревание по ставке
около 0,75% в год. Поэтому правильно будет прибавлять к арендной плате около 1,25% в год (= 1875 долларов США). - Следует помнить, что в среднем рост составляет 1,25% в год. Бывают периоды, когда цены на квартиры падают, причем сильно. Наряду с годами, когда цены на квартиры растут резкими темпами (5%). Кроме того, есть области, где цены падают в любой конкретный год, даже когда рынок жилья в целом растет, и, конечно, есть и обратные случаи.
- Купля-продажа квартиры сопровождается финансовыми расходами, которые варьируются в пределах 3-4% от ее цены.
- Текущие расходы, которые несет собственник квартиры.
- Брокерские комиссии. Покупатель и продавец квартиры платят от 1 до 2% от стоимости квартиры, а арендатор квартиры платит около 600 000 в месяц в первый год.
- Те, кто приобретает квартиру через ипотеку, фактически вкладывают в квартиру часть или все свои сбережения. Покупатель квартиры надеется, что стоимость квартиры с годами будет увеличиваться и принесет ему более высокую прибыль, чем он мог бы получить другими способами. Но определенно есть альтернативные инвестиции, которые принесут более высокую прибыль, такие как:
- Инвестиции в образование (=человеческий капитал) (своих/или его детей) Инвестиции в человеческий капитал в последние годы оказались чрезвычайно прибыльными. По мнению автора, со временем это гораздо выгоднее, чем вкладывать деньги в квартиры. Человеческий капитал является основной причиной увеличения разрыва в заработной плате в пользу образованных людей.
- Инвестирование в котирующиеся компании по недвижимости. Инвестирование в них не предполагает различных расходов, сопровождающих покупку и продажу квартиры.
- Инвестиции лотами. Обычно, когда цены на квартиры растут, цены на участки растут еще больше, и наоборот, когда цены на квартиры падают.
- Инвестиции в бизнес.
- Инвестиции в сберегательный план.
Нефинансовые соображения владения квартирой
для:
- Вы чувствовали себя в безопасности. У тебя есть крыша над тобой.
- Дизайн интерьера на свой вкус – арендаторам обычно не стоит вкладывать большие суммы в дизайн квартиры.
против:
- Необходимость частой смены квартиры вследствие перенаселенности, смены места работы, изменения обстановки и т.п. Сегодня квартиру меняют в среднем раз в 8-10 лет.
- Каждая смена квартиры (продажа+покупка) предполагает расходы, достигающие примерно %-6% ее стоимости.
И в заключение
- Целью главы было исключительно разъяснить, что с финансовой точки зрения покупка квартиры ни в коем случае не лучше, чем ее аренда. Бывают ситуации, когда это есть, а есть ситуации, когда этого нет.
- Для многих людей покупка квартиры – это самая значимая сделка в их жизни. Желательно, чтобы они внимательно изучили влияние и последствия покупки на свой жизненный путь на одно-два поколения вперед.