Voor jongeren is huren beter dan een appartement kopen
Vaak krijg ik de kans om van jonge stellen en ook van hun ouders de volgende bewering te horen: als je een appartement huurt, hou je uiteindelijk niets meer over van het geld, terwijl als je een appartement koopt via een hypotheek, je uiteindelijk niets meer overhoudt. een appartement. Dit is uiteraard een volkomen valse bewering. In dit hoofdstuk leggen we uit waarom. Maar al in dit stadium zullen we doorgaan en zeggen dat de beslissing om een appartement te kopen of te huren wordt beïnvloed door zowel economische als persoonlijke overwegingen. Het grootste deel van het hoofdstuk zal draaien om het begrijpen en analyseren van de economische overwegingen. Vervolgens zullen we kort de reeks persoonlijke overwegingen bespreken die niet mogen worden genegeerd.
economische levensvatbaarheid
Ter toelichting gebruiken we het volgende verhaal: twee vrienden Avraham en Benjamin, die momenteel bij hun ouders wonen, zijn geïnteresseerd in een eigen appartement. Avraham wil een appartement kopen en Benjamin wil huren. Op dat moment worden er 2 identieke appartementen aangeboden op Bialik St. 20, tweede verdieping.
Eén te koop voor $ 150.000 en de andere te huur voor $ 500 per maand.
Beide vrienden werken bij hetzelfde computerbedrijf. Ieder van hen verdient $2500 netto per maand ($30.000 per jaar) en heeft al een spaargeld van $100.000 opgebouwd (een deel daarvan uit een erfenis). Het spaargeld wordt belegd in een spaarplan dat 5% rente per jaar oplevert. Om dit op te slaan heet: de besparingen het origineel We zullen later onderzoeken wie van de leden over 12 jaar rijker zal zijn, in elk van de 3 scenario’s die we zullen presenteren. In elk van de scenario’s sluit Avraham een hypotheek af voor een periode van 12 jaar tegen een rente van 5%, die aan het einde van elk jaar in 12 gelijke termijnen wordt afgelost. De scenario’s verschillen vooral van elkaar in de hoogte van de hypotheek die Avraham neemt:
In scenario 1- Avraham sluit een hypotheek af voor een bedrag van $ 150.000 en al het oorspronkelijke spaargeld blijft op de bank staan.
in scenario 2 – Avraham sluit een hypotheek af voor een bedrag van $100.000 en betaalt $50.000 uit het oorspronkelijke spaargeld.
in scenario 3 – Avraham sluit een hypotheek af voor een bedrag van $50.000 en betaalt $100.000 uit het oorspronkelijke spaargeld.
Voordat we verder gaan, zullen we eerst een tabel uitleggen genaamd Afvalbord.
Een afrekeningsschema is een tabel waarin gedetailleerd wordt beschreven hoe we een lening die we hebben ontvangen, moeten terugbetalen (afbetalen). In de tabel staat het aantal betalingen dat wij moeten betalen, de datum ervan en het bedrag van de betaling per keer. Bovendien vermeldt de tabel hoeveel van elke betaling bestemd is voor de aflossing van de hoofdsom en hoeveel voor de rentebetaling. In het volgende voorbeeld presenteren we een afrekeningsschema waarbij we de lening in 5 gelijke termijnen terugbetalen.
Voorbeeld:
We ontvingen een lening van de bank voor een bedrag van $100.000, met een jaarlijkse rente van 10%, terug te betalen in 5 gelijke betalingen, te betalen aan het einde van elk jaar. De bankbediende heeft voor ons een afrekeningsschema berekend voor de lening in Tabel 1. Volgens het afrekeningsschema moeten we elk jaar $26.380 terugbetalen (kolom 3).
Tabel 1 – Afvalschema (gegevens zijn in $)
We volgen rij nr. 1 in alle 6 kolommen.
Gegevens van rij 1
|
||
| Kolom 1- | een jaar Het jaar waar we het over hebben | [1 ראשונה] |
| Kolom 2- | Fondsbedrag aan het begin van het jaar | |
| Kolom 3- | Jaarlijks betalingsbedrag (betaald aan het einde van het jaar) | |
| kolom 4- | het bedrag voor de rente. Het deel van de jaarlijkse betaling dat bestemd is voor rentebetaling (10% van het fondssaldo aan het begin van dat jaar) | |
| kolom 5- | Het bedrag voor het fonds. Het deel van de jaarlijkse betaling dat bestemd is voor aflossing van de hoofdsom (kolom 3 minus kolom 4) | [16,380] |
| kolom 6- | De hoofdsom na de jaarlijkse betaling | |
Een verrekeningstabel waarbij de betalingen gelijk zijn, wordt een Spitzer-tabel genoemd, genoemd naar de uitvinder ervan. De Spitzer-grafiek is heel gebruikelijk in de hypotheeksector en we zullen deze in onze scenario’s gebruiken.
Commentaar:
- De bedragen in de tabel zijn naar boven afgerond op hele dollars. Daarom is het saldo aan het einde van het vijfde jaar 2 – (de bank zou ons 2 dollar meer in rekening hebben gebracht en hij is ons dat schuldig). Als de bedragen in de tabel niet waren afgerond, zou het saldo precies 0 zijn. Zelfs in alle voorbeelden van de onderstaande verrekeningstabellen zal er aan het einde van de periode een verwaarloosbaar saldo zijn als gevolg van het afronden van de bedragen.
- In dit hoofdstuk leert u niet hoe de bankbediende het jaarlijkse aflossingsbedrag op de Spitzer-tabel heeft berekend. Maar er wordt gesuggereerd dat hij een boekje heeft met behulp waarvan hij het verwijderingsschema opstelt.
Belangrijke kenmerken van de Spitzerplaat
- Alle betalingen zijn gelijk.
- De rentecomponent van de jaarlijkse betaling neemt af van betaling tot betaling.
- Het fondsdeel van de jaarlijkse uitkering loopt van uitkering tot uitkering op.
Let op: In ons voorbeeld worden de betalingen omwille van de eenvoud van de uitleg één keer per jaar gedaan. In werkelijkheid wordt aangenomen dat betalingen één keer per maand of per kwartaal worden gedaan.
Scenario 1 verwijzing naar Abraham
- Hij krijgt een hypotheek van $ 150.000, die hij in 12 gelijke jaarlijkse betalingen terugbetaalt. Tabel 2 toont de Spitzer-tabel voor deze hypotheek. De jaarlijkse aflossing bedraagt $ 16.924.
- Zoals gezegd bedraagt zijn netto jaarsalaris $30.000 per jaar. in het licht hiervan zijn salaris Het gratis geld (na het betalen van de hypotheek) bedraagt $ 13.076 en hij besluit dit allemaal te gebruiken voor lopende consumptie.
Tabel 2 – Tabel Spitzer
[mks_highlight color=”#dd9933″]
Laten we voor de eenvoud van de berekeningen in alle scenario’s aannemen dat:
- Het bedrag dat elk van de leden verwijst naar het huidige verbruik verandert niet van scenario tot scenario en bedraagt $13.076.
- Het eventuele jaarlijkse spaargeld wordt gedurende het jaar zonder rente op een betaalrekening gestort en pas vanaf het einde van het jaar overgezet naar een spaarplan met een rentepercentage van 5%.
[/mks_highlight]
De foto van de bezittingen van beide aan het einde van 12 jaar
Tabel 3
Scenario 2
Een verwijzing naar Abraham
- Avraham neemt een hypotheek van $100.000 en vult met zijn oorspronkelijke spaargeld $50.000 aan. Tabel 4 toont de Spitzer-tabel voor deze hypotheek. Het jaarlijkse rendement – 11.283k.
- Het jaarsalaris van Avraham is als volgt verdeeld:
Voor hypotheekaflossing $ 11.283
$ 13.076 voor huidig verbruik
om $ 5.641 (saldo) te besparen
In totaal $ 30.000
Tabel 4 – Tabel beschikbaarheid
De foto van de bezittingen van beide aan het einde van 12 jaar
Tabel 5
Scenario 3
Een verwijzing naar Abraham
- Avraham neemt een hypotheek van $ 50.000. En voltooit van zijn oorspronkelijke spaargeld $ 100.000. Tabel 6 toont de Spitzer-tabel voor deze hypotheek. De jaarlijkse aflossing – $5.641.
- Zijn jaarsalaris is als volgt verdeeld:
Om de hypotheek $ 5.641 terug te betalen
Huidig verbruik $ 13.076
Besparing van $ 11.284
In totaal $ 30.000
Tabel 6
Een momentopname van beide aan het einde van 12 jaar
Tabel 7
conclusies van een blik Eerst
- De bovengenoemde 3 scenario’s gebaseerd op realistische data, die we zullen noemen: Gegevens De markt blaast de claim op dat de huurder alle huurbetalingen kwijtraakt, terwijl de koper van een appartement met hypotheek uiteindelijk een appartement heeft. Het is belangrijk om het gezegde te onthouden Niets maaltijden vrij
- De bank verleent Avraham een hypotheek waarvoor hij volledige aflossing eist, uitgedrukt in een rente van 5% per jaar (over de hoofdsom), net zoals de huisbaas Benjamin het recht verleent om zijn appartement te gebruiken voor een huurprijs van $ 500 per maand.
- De resultaten die we behaalden in de 3 scenario’s worden uiteraard beïnvloed van mij de markt Als de marktgegevens zodanig waren veranderd dat de huur duurder zou zijn geworden naar €600 per maand (in plaats van €500) en de rente op de spaarplannen zou zijn gedaald naar 4% per jaar (in plaats van 5%) zouden de resultaten zou zijn verbeterd in het voordeel van de koper van het appartement (Abraham), zoals meteen zal blijken. Ter toelichting verwijzen wij naar twee alternatieven Gegevens Markt .
Alternatief 1 – NIS 500. Rente 5%. 4% rente.
Tabellen 1 en 2 tonen de situatie van Avraham en Benjamin, aan het einde van twaalf jaar, in elk van de drie scenario’s.
Waar: Tabel 1 – verwijst naar de marktgegevens van alternatief 1.
Tabel 2 – verwijst naar de marktgegevens van alternatief 2.
een foto situatie de bezittingen van de 2 vrienden aan het einde van 12 jaar . In elk van de 3 scenario’s
Tabel 1 – Marktgegevens: NIS 500 per maand. Rentetarief 5% (Alternatief 1)
Tabel 2 – Marktgegevens: $600 per maand.
Als we zouden verwijzen naar een ander alternatief (alternatief 3) waarbij de marktgegevens $ 400 per maand zijn en het rentepercentage 7% is, zouden de resultaten aan het einde van 12 jaar in het voordeel van de huurder zijn.
Aanvullende gegevens om te overwegen
- In alle scenario’s zijn we ervan uitgegaan dat de prijzen van appartementen gedurende de hele periode stabiel zouden blijven, maar in de praktijk is het, op basis van eerdere gegevens over de appartementenmarkt, juister om aan te nemen dat de prijzen van appartementen in reële omstandigheden gemiddeld met zo’n 2% per jaar zullen stijgen. en aan de andere kant moeten slijtage en veroudering van de waarde van het appartement worden afgetrokken tegen het tarief
van ongeveer 0,75% per jaar. Het is dus correct om ongeveer 1,25% per jaar aan de huur toe te voegen (= $1.875). - Er moet aan worden herinnerd dat de stijging gemiddeld 1,25% per jaar bedraagt. Er zijn periodes waarin de prijzen van appartementen zelfs sterk dalen. Samen met jaren waarin de prijzen van appartementen scherp stijgen (5%). Er zijn ook gebieden waar de prijzen in een bepaald jaar dalen, zelfs als de huizenmarkt als geheel stijgt, en er zijn uiteraard ook de tegenovergestelde gevallen.
- Het kopen en verkopen van een appartement gaat gepaard met financiële kosten die variëren tussen 3-4% van de prijs.
- Lopende kosten die van toepassing zijn op de appartementeigenaar.
- Makelaarskosten. Een koper en verkoper van een appartement betaalt tussen de 1 – 2% van de waarde van het appartement, terwijl een appartementhuurder het eerste jaar zo’n 600.000,- per maand betaalt.
- Degenen die via een hypotheek een appartement kopen, investeren feitelijk een deel of al hun spaargeld in het appartement. De koper van het appartement hoopt dat de waarde van het appartement in de loop der jaren zal stijgen en hem een hogere winst zal opleveren dan hij op andere manieren zou kunnen behalen. Maar er zijn zeker alternatieve beleggingen die een hogere winst opleveren, zoals:
- Investeren in onderwijs (= menselijk kapitaal) (van zijn/of zijn kinderen) Investeren in menselijk kapitaal is de afgelopen jaren uiterst winstgevend gebleken. Volgens de auteur is het na verloop van tijd veel beter dan investeren in appartementen. Menselijk kapitaal is de belangrijkste oorzaak van de groeiende loonkloof ten gunste van hogeropgeleiden.
- Investeren in beursgenoteerde vastgoedbedrijven Bij het investeren in deze bedrijven zijn er geen verschillende kosten verbonden aan de aan- en verkoop van een appartement.
- Investering in kavels. Als de prijzen van appartementen stijgen, stijgen de kavelprijzen meestal meer, en omgekeerd als de prijzen van appartementen dalen.
- Investering in het bedrijfsleven.
- Investering in een spaarplan.
Niet-financiële overwegingen bij het bezitten van een appartement
voor:
- Je voelde je veilig. Je hebt een dak boven je.
- Interieurontwerp dat bij uw smaak past – voor huurders is het meestal niet de moeite waard om grote bedragen te investeren in de inrichting van het appartement.
tegen:
- De noodzaak om van appartement te wisselen, vaak als gevolg van overbevolking, verandering van werkplek, veranderende omgeving, enz. Tegenwoordig wordt een appartement gemiddeld eens in de 8-10 jaar gewisseld.
- Elke verandering van appartement (verkoop + aankoop) brengt kosten met zich mee die ongeveer %-6% van de waarde bedragen.
En om af te ronden
- Het doel van het hoofdstuk was uitsluitend om duidelijk te maken dat het kopen van een appartement vanuit financieel oogpunt in ieder geval niet beter is dan het huren van een appartement. Er zijn situaties waarin dit wel het geval is, en er zijn situaties waarin dit niet het geval is.
- Voor veel mensen is het kopen van een appartement de belangrijkste transactie die ze in hun leven zullen doen. Het is wenselijk dat zij de effecten en gevolgen van de aankoop op hun levensloop voor een generatie of twee zorgvuldig onderzoeken.