Hypotheek – hoe begin je dit enge concept überhaupt te begrijpen?

Wanneer begin je over een hypotheek te praten?

Het onderwerp van het zoeken naar een appartement, hetzij op de vrije markt, hetzij via een huurdersprijs, is al vermoeiend genoeg, het is niet nodig om je voor te bereiden op een hypotheek voordat je op zoek gaat naar het onroerend goed. De kwestie van de rentetarieven van de banken verandert ook van moment tot moment, en een of andere principiële goedkeuring door de bank voor een hypotheek is slechts twaalf dagen geldig, en dit na de verlenging van de periode door de Bank of Israel.

Wanneer u op zoek gaat naar een woning en wilt begrijpen wat u kunt kopen, kunt u de bestaande overwaarde echt controleren, inclusief hulp van familie, opleidingsfondsen die kunnen worden ingewisseld en dergelijke. Voor een eerste hypotheek kan de bank tot 75 procent financiering verstrekken zodat het budget voor de gewenste woning kan worden berekend, hetzij door het eigen vermogen volledig uit te putten (minder aan te raden omdat er andere kosten aan de aankoop verbonden zijn en je ook moet vertrekken wat geld voor de lopende uitgaven van het huis) of door gedeeltelijk uitputten. Tegelijkertijd met het zoeken naar het onroerend goed moet u in principe toestemming krijgen van een van de banken, gewoon om er zeker van te zijn dat de banken achter ons staan ​​en dat onze salarissen voldoende zijn voor het bedrag van de lening en dat er geen zwarte mensen zijn. Olifanten blokkeren onze weg.

We hebben het pand gevonden, wat nu?

Vanaf het moment dat wij de woning hebben gevonden en al het due diligence onderzoek van de woningeigenaar of aannemer hebben uitgevoerd, de inschrijving in het Tabu register en tot het besluit zijn gekomen om een ​​bod uit te brengen op de woning, zijn wij feitelijk het praktische traject ingegaan waarvan de hypotheek is een integraal onderdeel.

Dit is de fase waarin we een vastgoedadvocaat inhuren die ons een aanvaardbare vergoeding van 0,5%-0,35% van de kosten van het onroerend goed in rekening brengt en die de aankoop ook afhankelijk stelt van het ontvangen van een hypotheek van de bank, zodat we geen risico lopen. als de bank problemen veroorzaakt.

Start het proces – er is niets om bang voor te zijn

Op dit moment is het raadzaam om te beslissen of we het alleen doen of een hypotheekadviseur inschakelen. De betekenis van alleen gaan is dat je de kwestie begrijpt van het samenstellen van een aangepaste routemix voor jou, wat naar mijn mening een van de belangrijkste dingen is. Vraag in overeenstemming met deze mix offertes voor rentetarieven bij meerdere banken tegelijk aan en gebruik het beste aanbod om de voorwaarden bij de concurrerende banken te verbeteren en ga uiteindelijk voor het beste aanbod zonder gevoelens en sentimenten voor deze of gene bank of voor deze of gene bankier. Dat is de hele Thora!

En in mindere mate moet uiteraard de financieringswijze worden getoetst aan de betalingsvoorwaarden. Als het een project in aanbouw is en de betalingsvoorwaarden zijn afhankelijk van de voortgang van de bouw, of als het een tweedehands appartement betreft, is de betaling volledig en krijgt u aan het eind een sleutel!

• Bijvoorbeeld: is al het eigen vermogen vandaag beschikbaar of is er sprake van spaargeld of een opleidingsfonds dat in de toekomst wordt afbetaald?
• Is er extra geld van de familie naar de rekening overgemaakt met het oog op onderzoek naar het eigen vermogen?
• Is het voor mij de moeite waard om voor mijn opleidingsfonds een overbruggingslening of een lening bij de verzekeraar af te sluiten?
• Heb ik recht op een uitkering van het Ministerie van Volkshuisvesting?
• Zijn er andere voorwaarden die bepaalde banken aan bepaalde bevolkingsgroepen stellen?

Kortom, al deze en andere zaken kunnen een grote invloed hebben op het type hypotheek dat we afsluiten.

Wat is een mix en waarom is deze belangrijker dan de rente?

Begrijp me niet verkeerd, elke verlaging van de rente op een hypotheek kan de totale aflossing met tienduizenden sikkels en de maandelijkse aflossing met honderden sikkels verlagen, maar de mix is ​​naar mijn mening belangrijker omdat het een soort van financiële planning die voldoet aan de behoeften van de kredietnemer. In Israël bieden de banken je de mogelijkheid om een ​​cocktail van routes samen te stellen; elke route is opgebouwd uit parameters zoals een periode van jaren, het soort rente en een initiële of vaste rente gedurende de hele periode. In het buitenland is de kwestie eenvoudiger en zijn er geen cocktails van routes, althans voor buitenlanders die geen staatsburgerschap hebben.

Zonder in te gaan op complexe cijfers en concepten: in Israël zijn de soorten rente onderverdeeld in vaste rente en variabele rente. Een vaste rente is hoger, maar verandert gedurende de gehele hypotheekperiode niet. Een variabele rente kan afhankelijk zijn van de index, de hoofdrente van de bank of de rente op hypotheken die na 5 of 10 jaar verandert.

“Elke verlaging van de rente op een hypotheek kan de totale aflossing met tienduizenden sikkels en de maandelijkse aflossing met honderden sikkels verlagen”

Het principe is om diepgaand te proberen te begrijpen of onze leeftijd ons in staat stelt om te groeien in termen van inkomen, of we relatief veilige beroepen hebben, of er in de sector waarin we actief zijn een voorziening bestaat voor een opleidingsfonds dat elke zes jaar wordt vrijgegeven. en een deel van de hypotheek kunnen afsluiten, of en wanneer het gezin groeit, moeten we dan een deel van het inkomen van een van mijn zonen van het echtpaar opgeven? Over 10-15 jaar zullen we op het hoogtepunt van onze professionele bloei zijn, en dan kan het afnemen? Dit alles zou onderdeel moeten zijn van onze beslissing om permanente routes voor 25 jaar aan te leggen of gemengde routes, waarvan sommige na 15 of 20 jaar eindigen, terwijl andere routes zelfs voor 30 jaar kunnen blijven bestaan. Verkorte routes zullen het aflossingsbedrag na 15 of 20 jaar aanzienlijk verlichten, wanneer we ouder zijn en het lastig kan zijn om de kost te verdienen of een baan te vinden na ontslag.

Een hoger rendement in de komende periode zal de hoogte van het totaalrendement aanzienlijk verlagen. Heeft de aard van de interesse in de track ook een grote betekenis? Hoe meer de rente aan veranderingen onderhevig is, hoe hoger het risiconiveau. Zo kan de index bijvoorbeeld stijgen, kan de rente op hypotheken aanzienlijk stijgen, vooral na vele jaren waarin we allemaal een zeer lage rente op hypotheken genoten. Aan de andere kant is een vaste rente duurder omdat deze het risico neutraliseert. Dus hoe bepalen we wat goed voor ons is?

Wat is een hypotheekadviseur en moet ik er een inhuren?

Hypotheekadviseur is een beroep dat de afgelopen jaren aan populariteit heeft gewonnen, toen de vastgoedmarkt aanzienlijk is gegroeid. De sector is nog steeds niet volledig geïnstitutionaliseerd en er zijn veel charlatans in het veld certificeringscertificaat, dus het is belangrijk als u een consultant inhuurt om op zoek te gaan naar een gecertificeerde consultant. De consultant is iemand namens u die u betaalt. Hij en hij moeten de behoeften van zowel echtgenoten als het gezin analyseren en de juiste mix van routes samenstellen. u, niet noodzakelijkerwijs de goedkoopste, maar wel een die de bestaande risico’s belichaamt Bij het afsluiten van een hypotheek is het zijn taak om voor u de mix te maximaliseren. De adviseur benadert vervolgens namens u de banken en zijn contactpersonen bij de banken en vraagt ​​naar de rentetarieven voor één of meerdere van de door u afgesproken mixen.

De adviseur is verplicht objectief te zijn en voor u te werken en niet voor de bank. Een goede adviseur weet hoe hij goede aanbiedingen moet krijgen, al in de aanbiedingsfase kan onderhandelen en het ene aanbod kan gebruiken om een ​​ander aanbod te benutten. Een nog betere adviseur weet vanaf het begin naar financiële instellingen te gaan die zullen proberen te vechten om de portefeuille te bemachtigen en bereid zullen zijn minder te verdienen en betere rentetarieven te geven. Daarnaast zijn er banken en financiële instellingen waar velen van ons nog nooit van hebben gehoord, die hypotheekleningen verstrekken waarvoor klanten met een goed salaris als voorkeursklant worden beschouwd. Er zijn ook allerlei hulpprogramma’s op de markt voor jonge stellen tegen zeer lage rentetarieven. Een goede adviseur moet weten hoe hij u kan wijzen op alle voordelen van de banken en het Ministerie van Volkshuisvesting om de hypotheek te maximaliseren.

Moet u een privéconsulent inhuren? Het is aan jou. Als u denkt dat u de mix kunt plannen, verschillende forums kunt gebruiken voor hulp en de verschillende voordelen kunt vinden, over rentetarieven kunt onderhandelen en de risico’s en voordelen van een hypotheek kunt begrijpen, heeft u echt geen adviseur nodig. Als u het gevoel heeft dat u iemand nodig heeft die u begrijpt en meerwaarde kan bieden, dan kunt u zeker een adviseur voor u inschakelen.

De banken, de aanbiedingen en de adviseur

Eerlijk gezegd heb ik met al mijn verstand van zaken wel een hypotheekadviseur in de arm genomen die op een van de vergelijkingssites een hoge beoordeling kreeg. Ik kende haar niet eerder. Zoals de meesten van ons was ik er niet blij mee om enkele duizenden sjekels te betalen voor een consult. Het is vervelend en voelt bijzonder ongerechtvaardigd dat dit wordt opgeteld bij de overige kosten van het appartement.

Toen ik in mijn eentje naar de banken ging, zag je dat zij de fase van principiële goedkeuring combineren met een basismix en ‘start’-rentetarieven, waarbij ze beweerden dat dit alleen ter goedkeuring was. De mix omvatte drie kanalen met een gelijk gewicht aan het geleende bedrag, en initiële rentetarieven ter goedkeuring die later zullen worden verbeterd. Ik besefte al snel dat als ik de mix verander, de hele goedkeuring opnieuw moet worden gedaan, en dat de initiële rentetarieven een slecht uitgangspunt zijn, van waaruit de verbetering, hoe hoog ook, op een slecht punt begon. Ik ontmoette de consultant die ik een paar maanden geleden voor het eerst had ingehuurd in een eerdere deal die niet lukte, en toen al besefte ik hoezeer ik de voordelen op de markt niet begrijp, zoals een lening van over de verzekeringsmaatschappij ten koste van een opleidingsfonds in plaats van het geld vrij te geven, over de geschiktheid van het ministerie van Huisvesting, over een bank die NIS 50.000 zonder rente geeft, en hoeveel haar begrip van het vakgebied mij een beter uitgangspunt geeft. Kortom, ik betaalde haar (niet gelukkig) 6000 NIS + BTW, maar ik schat dat ik in mijn geval in totaal bijna 75.000 NIS verdiende.

Tot slot

Een hypotheek is voor de meesten van ons niet het meest sympathieke onderwerp ter wereld, maar tegenwoordig begrijp ik dat het ook niet zo eng is. Er is een proces dat moet worden doorlopen. Het is belangrijk om de terugbetalingen goed te plannen en goed te kunnen onderhandelen en de voordelen te kennen om een ​​goede deal te krijgen. Aan het einde tekenen ze (veel handtekeningen en verschillende certificaten die moeten worden meegebracht) en is het voorbij. We zien het elke maand op de bankuitdraai, maar we wonen in ons eigen appartement. (in mijn geval voor investeringen). Het is ook belangrijk op te merken dat het aanbevolen is om het bedrag van de hypotheek en de rentetarieven die in elke fase veranderen te volgen en te kijken of het mogelijk is om te verbeteren bij de uitgangsstations of in het omzetproces. Ook hier mag men niet op zijn lauweren rusten.

Stuur mij gerust vragen via messenger (het blauwe icoontje linksonder) en ik zal zo snel mogelijk antwoorden .

*Dit is niet bedoeld als advies voor het afsluiten van een hypotheek

Voor verder lezen: De hypotheek – een algemene uitleg uit het boek Chacham Al Zavit