{"id":281675,"date":"2024-12-23T02:54:02","date_gmt":"2024-12-23T02:54:02","guid":{"rendered":"https:\/\/gfssite.local\/para-los-jovenes-alquilar-es-mejor-que-comprar-un-piso\/"},"modified":"2024-12-23T02:54:02","modified_gmt":"2024-12-23T02:54:02","slug":"para-los-jovenes-alquilar-es-mejor-que-comprar-un-piso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/para-los-jovenes-alquilar-es-mejor-que-comprar-un-piso\/","title":{"rendered":"Para los j\u00f3venes alquilar es mejor que comprar un piso"},"content":{"rendered":"

Muchas veces tengo la oportunidad de escuchar de parejas j\u00f3venes y tambi\u00e9n de sus padres la siguiente afirmaci\u00f3n: cuando alquilas un apartamento, te quedas sin nada de dinero, mientras que cuando compras un apartamento mediante una hipoteca, terminas teniendo un apartamento. Por supuesto, esta es una afirmaci\u00f3n completamente falsa. En este cap\u00edtulo explicaremos por qu\u00e9. Pero ya llegados a este punto vamos a adelantarnos y decir que la decisi\u00f3n de comprar o alquilar un apartamento est\u00e1 influenciada por consideraciones tanto econ\u00f3micas como personales. La parte principal del cap\u00edtulo girar\u00e1 en torno a la comprensi\u00f3n y el an\u00e1lisis de las consideraciones econ\u00f3micas. A continuaci\u00f3n repasaremos brevemente el conjunto de consideraciones personales que no se deben ignorar. <\/p>\n

viabilidad econ\u00f3mica<\/h2>\n

Para fines explicativos, usaremos la siguiente historia: dos amigos <\/b>Avraham<\/b> y Benjamin,<\/b> que actualmente viven con sus padres, est\u00e1n interesados \u200b\u200ben mudarse a su propio apartamento. Avraham<\/b> quiere comprar un apartamento y Benjam\u00edn<\/b> quiere alquilarlo. En ese momento se ofrecen 2 apartamentos id\u00e9nticos en el n\u00famero 20 de la calle Bialik, segundo piso. <\/span><\/p>\n

Uno en venta por $150.000<\/b> y el otro en alquiler por $500<\/b> mensuales. <\/span><\/p>\n

Ambos amigos trabajan en la misma empresa de inform\u00e1tica. Cada uno de ellos gana 2.500 d\u00f3lares netos al mes (30.000 d\u00f3lares al a\u00f1o) y ya ha acumulado ahorros de 100.000 d\u00f3lares (parte de ellos de una herencia). Los ahorros se invierten en un plan de ahorro que rinde un inter\u00e9s del 5% anual. Para guardar esto se llama: <\/b>los ahorros<\/b> <\/b>el<\/b> original<\/b> Examinaremos m\u00e1s adelante cu\u00e1l de los integrantes ser\u00e1 m\u00e1s rico dentro de 12 a\u00f1os, en cada uno de los 3 escenarios que presentaremos. En cada uno de los escenarios, Avraham contrata una hipoteca por un per\u00edodo de 12 a\u00f1os a una tasa de inter\u00e9s del 5%, que se reembolsa en 12 pagos iguales al final de cada a\u00f1o. Los escenarios se diferencian entre s\u00ed principalmente por el importe de la hipoteca que toma Avraham<\/b> : <\/span><\/p>\n

En el escenario 1- <\/b>Avraham<\/b> obtiene una hipoteca por valor de 150.000 d\u00f3lares y todos los ahorros originales permanecen en el banco.<\/p>\n

en el escenario 2 \u2013 <\/b>Avraham<\/b> obtiene una hipoteca por un monto de $100 mil y paga $50 mil de los ahorros originales.<\/p>\n

en el escenario 3 \u2013 <\/b>Avraham<\/b> obtiene una hipoteca por valor de 50.000 d\u00f3lares y paga 100.000 d\u00f3lares de los ahorros originales. <\/span><\/p>\n

Antes de seguir adelante, primero explicaremos una tabla llamada Tablero de eliminaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Un cronograma de liquidaci\u00f3n es una tabla que detalla c\u00f3mo se supone que debemos pagar (liquidar) un pr\u00e9stamo que recibimos. La tabla recoge el n\u00famero de pagos que tenemos que abonar, su fecha y el importe del pago en cada momento. Adem\u00e1s, la tabla enumera cu\u00e1nto de cada pago se destina al pago del principal y cu\u00e1nto al pago de intereses. En el siguiente ejemplo presentaremos un cronograma de liquidaci\u00f3n donde reembolsamos el pr\u00e9stamo en 5 pagos iguales. <\/p>\n

Ejemplo:<\/h3>\n

Recibimos un pr\u00e9stamo del banco por un monto de $100,000, con una tasa de inter\u00e9s anual del 10%, a pagar en 5 pagos iguales al final de cada a\u00f1o. El empleado del banco calcul\u00f3 para nosotros un cronograma de liquidaci\u00f3n para el pr\u00e9stamo que se muestra en la Tabla 1. Seg\u00fan el cronograma de liquidaci\u00f3n, debemos pagar $26,380 cada a\u00f1o (columna 3). <\/p>\n

Tabla<\/b> 1<\/b> \u2013 Calendario de eliminaci\u00f3n (los datos est\u00e1n en $) <\/span><\/p>\n

\"Para<\/p>\n

Seguiremos la fila n\u00famero 1 a lo largo de las 6 columnas. <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
<\/td>\n <\/strong><\/td>\n\n

Datos de la fila 1<\/h3>\n

<\/strong><\/p><\/td>\n<\/tr>\n

Columna 1-<\/td>\nun a\u00f1o<\/strong> El a\u00f1o al que nos referimos. <\/td>\n[1 \u05e8\u05d0\u05e9\u05d5\u05e0\u05d4]<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Columna 2-<\/td>\nMonto del fondo al comienzo del a\u00f1o.<\/strong><\/td>\n

[100,000]
\n<\/p><\/tr>\n

Columna 3-<\/td>\nMonto del pago anual<\/strong> (pagado al final del a\u00f1o)<\/td>\n

[26,380]
\n<\/p><\/tr>\n

columna 4-<\/td>\nel monto de los intereses.<\/strong> La parte del pago anual destinada al pago de intereses (10% sobre el saldo del fondo al comienzo de ese a\u00f1o)<\/td>\n

[10,000]
\n<\/p><\/tr>\n

columna 5-<\/td>\nEl importe del fondo. La parte del pago anual destinada al reembolso del principal (columna 3 menos columna 4) <\/td>\n[16,380]<\/td>\n<\/tr>\n
columna 6-<\/td>\nEl monto principal despu\u00e9s del pago anual.<\/td>\n

[83,620]<\/p>\n

<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Una tabla de liquidaci\u00f3n donde los pagos son iguales se llama tabla Spitzer<\/strong> , llamada as\u00ed en honor a su inventor. El gr\u00e1fico de Spitzer<\/strong> es muy com\u00fan en la industria hipotecaria y lo usaremos en nuestros escenarios.<\/p>\n

Comentario:<\/p>\n

    \n
  1. Los montos en la tabla est\u00e1n redondeados a d\u00f3lares enteros. Por lo tanto, el saldo al final del quinto a\u00f1o es 2 \u2013 (el banco supuestamente nos cobr\u00f3 2 d\u00f3lares m\u00e1s y nos los debe). Si los importes de la tabla no se redondearan, el saldo ser\u00eda exactamente 0. Incluso en todos los ejemplos de las tablas de liquidaci\u00f3n siguientes, habr\u00e1 un saldo insignificante al final del per\u00edodo como resultado del redondeo de los importes. <\/li>\n
  2. En este cap\u00edtulo no aprender\u00e1 c\u00f3mo el empleado del banco calcul\u00f3 el monto de pago anual en la tabla Spitzer<\/strong> . Pero se da a entender que tiene un folleto con la ayuda del cual elabora el cronograma de eliminaci\u00f3n. <\/li>\n<\/ol>\n

    Caracter\u00edsticas importantes del plato Spitzer.<\/h3>\n
      \n
    1. Todos los pagos son iguales.<\/li>\n
    2. El componente de inter\u00e9s del pago anual disminuye de un pago a otro.<\/li>\n
    3. El componente de fondo del pago anual aumenta de pago en pago.<\/li>\n<\/ol>\n

      Nota:<\/strong> En nuestro ejemplo, para simplificar la explicaci\u00f3n, los pagos se realizan una vez al a\u00f1o. En realidad, se acepta que los pagos se realicen una vez al mes o trimestralmente. <\/p>\n

      Escenario 1 referencia a Abraham <\/span><\/h3>\n
        \n
      1. Obtiene una hipoteca de 150.000 d\u00f3lares que paga en 12 pagos anuales iguales. La tabla 2 muestra la tabla Spitzer para esta hipoteca. El pago anual es de $16,924. <\/span><\/li>\n
      2. Como se mencion\u00f3, su salario neto anual es de 30.000 d\u00f3lares al a\u00f1o. a la luz de esto <\/b>su salario<\/b> <\/b>El dinero libre<\/b> (despu\u00e9s de pagar la hipoteca) es de $13,076<\/b> y decide usarlo todo para el consumo actual.<\/li>\n<\/ol>\n

        Tabla<\/b> 2 \u2013<\/b> Tabla<\/b> <\/b>Spitzer<\/b> <\/span><\/b><\/p>\n

        \"Para<\/a><\/p>\n

        [mks_highlight color=\u00bb#dd9933\u2033]<\/p>\n

        \n
        \n
        \n
        \n

        Para simplificar los c\u00e1lculos en todos los escenarios, supongamos que:<\/p>\n

          \n
        1. El monto que cada uno de los integrantes refiere al consumo actual no cambia de escenario a escenario y es de $13.076.<\/li>\n
        2. El ahorro anual, si lo hubiera, se deposita durante el a\u00f1o en una cuenta corriente sin intereses y reci\u00e9n a partir de fin de a\u00f1o se transfiere a un plan de ahorro con una tasa de inter\u00e9s del 5%.<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

          [\/mks_highlight]<\/p>\n

          \n
          \n
          \n

          El panorama del patrimonio de ambos al cabo de 12 a\u00f1os<\/h3>\n

          Tabla 3<\/strong><\/p>\n

          \"Para<\/p>\n

          \n
          \n
          \n

          Escenario 2<\/h3>\n
          \n
          \n
          \n

          Una referencia a Abraham<\/h3>\n
            \n
          1. Avraham toma una hipoteca de $100 mil y completa con sus ahorros originales<\/b> $50 mil. <\/span>La tabla 4 muestra la tabla Spitzer para esta hipoteca. El rendimiento anual: 11.283.000. <\/li>\n
          2. El salario anual de Avraham se divide de la siguiente manera:<\/li>\n<\/ol>\n

            Para pago de hipoteca $11,283<\/p>\n

            $13,076 para consumo actual<\/p>\n

            para ahorrar $5,641 (saldo)<\/p>\n

            Un total<\/b> de<\/b> $<\/b> 30.000<\/b> <\/span><\/b> <\/p>\n

            Tabla<\/b> 4 \u2013<\/b> Tabla<\/b> <\/b>desecho<\/b> <\/span><\/b><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

            \"Para<\/p>\n

            \n
            \n
            \n

            El panorama del patrimonio de ambos al cabo de 12 a\u00f1os<\/h3>\n

            Tabla 5<\/strong><\/p>\n

            \"Para<\/p>\n

            Escenario<\/b> 3<\/b> <\/h3>\n

            Una referencia<\/b> a Abraham<\/b><\/h4>\n
              \n
            1. Avraham toma una hipoteca de 50.000 d\u00f3lares. y completa con sus ahorros originales $100k. La tabla 6 muestra la tabla Spitzer para esta hipoteca. El reembolso anual es de 5.641 d\u00f3lares. <\/li>\n
            2. Su salario anual se divide de la siguiente manera:<\/li>\n<\/ol>\n

              Para pagar la hipoteca $5,641<\/p>\n

              \n
              \n
              \n
              \n

              Consumo actual $13,076<\/p>\n

              \n
              \n
              \n
              \n

              Ahorros $11,284<\/p>\n

              Un total<\/b> de $<\/b> 30.000<\/b><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

              Tabla 6<\/strong><\/p>\n

              \"Para<\/p>\n

              \n
              \n
              \n
              \n

              Una instant\u00e1nea de ambos al final de 12 a\u00f1os<\/h3>\n

              Tabla 7<\/strong><\/p>\n

              \"Para<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

              conclusiones<\/b> <\/b>de una mirada<\/b> <\/b>primero<\/b> <\/span><\/b><\/p>\n

                \n
              1. Los 3 escenarios antes mencionados basados \u200b\u200ben datos realistas, a los que llamaremos: <\/b>Datos<\/b> <\/b>El mercado<\/b> infla la afirmaci\u00f3n de que el inquilino pierde todos los pagos del alquiler mientras que el comprador de un apartamento con una hipoteca finalmente tiene un apartamento. Es importante recordar el dicho. <\/b>nada<\/b> <\/b>comidas<\/b> <\/b>gratis<\/b> <\/span><\/li>\n
              2. El banco concede a Avraham una hipoteca por la que exige el pago total expresado en una tasa de inter\u00e9s del 5% anual (sobre el saldo del principal), de la misma manera que el propietario concede a Benjam\u00edn el derecho a utilizar su apartamento por un alquiler de 500 d\u00f3lares al mes. .<\/li>\n
              3. Los resultados que obtuvimos en los 3 escenarios, por supuesto, se ven afectados. <\/b>de mi parte<\/b> <\/b>el mercado<\/b> Si los datos del mercado hubieran cambiado de tal manera que el alquiler se hubiera encarecido a $600 mensuales (en lugar de $500) y el inter\u00e9s en los planes de ahorro hubiera disminuido al 4% anual (en lugar del 5%) los resultados habr\u00eda mejorado a favor del comprador del apartamento (Abraham), como se ver\u00e1 inmediatamente. A efectos de explicaci\u00f3n nos referiremos a dos alternativas de <\/b>Datos<\/b> <\/b>Mercado<\/b> .
                \n Alternativa 1: 500 NIS. Inter\u00e9s del 5%. Alternativa 2: 600 NIS. 4% de inter\u00e9s.
                \n Las tablas 1 y 2 muestran la situaci\u00f3n de Avraham y Benjam\u00edn, al final de 12 a\u00f1os, en cada uno de los 3 escenarios.
                \n Donde: Tabla 1 \u2013 se refiere a los datos de mercado de la alternativa 1.
                \n Tabla 2 \u2013 se refiere a los datos de mercado de la alternativa 2.\n <\/li>\n<\/ol>\n

                una foto<\/b> <\/b>situaci\u00f3n<\/b> <\/b>los activos<\/b> <\/b>de los<\/b> 2<\/b> amigos<\/b> <\/b>al final de<\/b> 12<\/b> a\u00f1os<\/b> .<\/b> En cada uno de los 3 escenarios<\/span><\/p>\n

                Cuadro 1 \u2013 Datos de mercado: 500 NIS al mes. Tasa de inter\u00e9s del 5% (Alternativa 1). <\/span><\/p>\n

                \"Para<\/p>\n

                Tabla 2 \u2013 Datos de mercado: $600 mensuales 4% de inter\u00e9s (Alternativa 2). <\/span><\/p>\n

                \"Para<\/p>\n

                \n
                \n
                \n

                Si nos refiri\u00e9ramos a otra alternativa (alternativa 3) donde las cifras del mercado son: $400 mensuales y la tasa de inter\u00e9s es del 7%, los resultados al final de 12 a\u00f1os ser\u00edan a favor del inquilino.<\/p>\n

                \n
                \n
                \n

                Datos adicionales a considerar<\/h3>\n
                  \n
                1. En todos los escenarios supusimos que los precios de los apartamentos se mantendr\u00edan estables durante todo el per\u00edodo, pero en la pr\u00e1ctica, bas\u00e1ndose en datos anteriores del mercado de apartamentos, es m\u00e1s correcto suponer que los precios de los apartamentos aumentar\u00e1n en promedio a una tasa de alrededor del 2% anual en t\u00e9rminos reales. plazos, y por otro lado, el desgaste y la obsolescencia deber\u00e1n deducirse del valor del apartamento a la tasa
                  \n de alrededor del 0,75% anual. Por lo tanto, es correcto agregar alrededor del 1,25% anual al alquiler (= $1.875). <\/li>\n
                2. Hay que recordar que el aumento medio es del 1,25% anual. Hay per\u00edodos en los que los precios de los apartamentos bajan, incluso con fuerza. Adem\u00e1s de a\u00f1os en los que los precios de los apartamentos aumentan a un ritmo pronunciado (5%). Adem\u00e1s, hay \u00e1reas en las que los precios bajan en un a\u00f1o determinado, incluso cuando el mercado inmobiliario en su conjunto sube y, por supuesto, tambi\u00e9n hay casos opuestos.<\/li>\n
                3. La compra y venta de un piso va acompa\u00f1ada de gastos econ\u00f3micos que var\u00edan entre el 3-4% de su precio.<\/li>\n
                4. Gastos corrientes que corresponden al propietario del apartamento.<\/li>\n
                5. Honorarios de intermediaci\u00f3n. Un comprador y vendedor de un apartamento paga entre el 1 y el 2% del valor del apartamento, mientras que un inquilino paga alrededor de 600.000 al mes durante el primer a\u00f1o. <\/li>\n
                6. Quienes compran un apartamento mediante una hipoteca en realidad invierten parte o la totalidad de sus ahorros en el apartamento. El comprador del apartamento espera que el valor del apartamento aumente con los a\u00f1os y le proporcione un beneficio mayor del que podr\u00eda obtener de otras formas. Pero definitivamente existen inversiones alternativas que generar\u00e1n mayores ganancias, como por ejemplo:\n
                    \n
                  1. Invertir en educaci\u00f3n (= capital humano) (el suyo\/o el de sus hijos) Invertir en capital humano ha demostrado ser extremadamente rentable en los \u00faltimos a\u00f1os. En opini\u00f3n del autor, con el tiempo es mucho mejor que invertir en apartamentos. El capital humano es la causa principal de la creciente brecha salarial a favor de los educados. <\/li>\n
                  2. Invertir en empresas inmobiliarias cotizadas Invertir en ellas no implica diversos gastos que acompa\u00f1an a la compra y venta de un apartamento.<\/li>\n
                  3. Inversi\u00f3n en lotes. Por lo general, cuando los precios de los apartamentos suben, los precios de los lotes suben m\u00e1s y viceversa cuando los precios de los apartamentos bajan. <\/li>\n
                  4. Inversi\u00f3n en negocios.<\/li>\n
                  5. Inversi\u00f3n en un plan de ahorro.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
                    \n
                    \n
                    \n

                    Consideraciones no financieras de ser propietario de un apartamento<\/h3>\n

                    para:<\/h4>\n
                      \n
                    • Te sentiste seguro. Tienes un techo sobre ti. <\/li>\n
                    • Dise\u00f1o interior a su gusto: para los inquilinos normalmente no merece la pena invertir grandes sumas de dinero en el dise\u00f1o del apartamento.<\/li>\n<\/ul>\n

                      contra:<\/h4>\n
                        \n
                      • La necesidad de cambiar de apartamento a menudo como consecuencia del hacinamiento, el cambio de lugar de trabajo, el cambio de entorno, etc. Hoy en d\u00eda, un apartamento medio se cambia una vez cada 8 a 10 a\u00f1os. <\/li>\n
                      • Cada cambio de apartamento (venta + compra) conlleva unos gastos que alcanzan alrededor del %-6% de su valor.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
                        \n

                        y para concluir<\/h4>\n
                          \n
                        1. El objetivo del cap\u00edtulo era \u00fanicamente aclarar que, desde un punto de vista financiero, comprar un apartamento no es en ning\u00fan caso mejor que alquilarlo. Hay situaciones en las que lo es y hay situaciones en las que no lo es. <\/li>\n
                        2. Para muchas personas, comprar un apartamento es la transacci\u00f3n m\u00e1s importante que realizar\u00e1n en su vida. Es deseable que examinen cuidadosamente los efectos y consecuencias de la compra en su curso de vida durante una o dos generaciones futuras. <\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                          Muchas veces tengo la oportunidad de escuchar de parejas j\u00f3venes y tambi\u00e9n de sus padres la siguiente afirmaci\u00f3n: cuando alquilas un apartamento, te quedas sin nada de dinero, mientras que cuando compras un apartamento mediante una hipoteca, terminas teniendo un apartamento. Por supuesto, esta es una afirmaci\u00f3n completamente falsa. En este cap\u00edtulo explicaremos por qu\u00e9. […]<\/p>\n","protected":false},"author":9274,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16541],"tags":[],"class_list":["post-281675","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-diferencia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/281675","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/9274"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=281675"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/281675\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=281675"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=281675"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/globalfinanceschool.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=281675"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}